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 日前，北京市建委出臺(tái)了《北京市限價(jià)商品住房購(gòu)買資格申請(qǐng)、審核及配售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），對(duì)限價(jià)房的申請(qǐng)條件、審核程序、配售標(biāo)準(zhǔn)等做出了詳細(xì)規(guī)定。限價(jià)房的“神秘面紗”揭開后，人們驚喜之余發(fā)現(xiàn)申購(gòu)限價(jià)房的條款“限制”還真不少，令多數(shù)普通老百姓“中簽”的幾率不大。
申購(gòu)人群的戶籍限制
根據(jù)《辦法》規(guī)定：所有參加限價(jià)房申購(gòu)的家庭，必須為北京市戶籍。申請(qǐng)人年滿18周歲，且具有完全民事行為能力。如申請(qǐng)人為農(nóng)業(yè)戶口，應(yīng)是征地拆遷所涉及的家庭。
■專家評(píng)論
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，限價(jià)房政策剛剛出臺(tái)，在政策實(shí)施運(yùn)行的初級(jí)階段，政府采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，規(guī)定只有北京市戶籍居民才可以購(gòu)買限價(jià)房也是可以理解的。不過(guò)，從經(jīng)濟(jì)適用房的政策來(lái)看，只要常年在北京工作的常住外地人口擁有《北京市工作居住證》，還是能夠申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的。
■變通選擇
從限價(jià)房的這一政策規(guī)定看，雖然限制了外地人購(gòu)買保障性住房的機(jī)會(huì)，但是在存量房市場(chǎng)上，外地人如確有需求購(gòu)房還可以通過(guò)二手房市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。二手房市場(chǎng)房源較充裕，地段、交通、配套等附屬條件優(yōu)越，購(gòu)房者可以根據(jù)自身實(shí)力充分選擇。貸款買房時(shí)也很簡(jiǎn)單，外地人只需提供本人暫住證、在京固定單位的收入證明、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（加蓋公章的復(fù)印件）、每月銀行劃賬的流水證明、相應(yīng)學(xué)歷證明、已婚的需要提供結(jié)婚證、未婚的提供單身證明，即能通過(guò)銀行貸款來(lái)解決購(gòu)房者的基本需求。
申購(gòu)家庭年收入限制
根據(jù)《辦法》規(guī)定：限價(jià)房申請(qǐng)家庭年收入是全部家庭成員申請(qǐng)當(dāng)月前12個(gè)月的收入總和，包括工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼等勞動(dòng)收入和儲(chǔ)蓄存款利息等財(cái)產(chǎn)性收入。城八區(qū)3人及以下家庭，年收入須不超8.8萬(wàn)元；4人及以上家庭，年收入不得超11.6萬(wàn)元。其中，3人及以下家庭、4人及以上家庭的人均住房使用面積都應(yīng)在15平方米及以下。3人及以下家庭總資產(chǎn)凈值為57萬(wàn)元及以下，4人及以上家庭總資產(chǎn)凈值為76萬(wàn)元及以下。
■專家評(píng)論
限價(jià)房嚴(yán)格限定了申請(qǐng)家庭的年收入狀況、人均住房使用面積以及家庭總資產(chǎn)凈值，雖然能夠最大限度的保障低收入家庭，但是卻將剛剛超出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)目前仍然無(wú)房可住的家庭“拒之門外”。另外，根據(jù)兩限房的政策規(guī)定，其套型建筑面積以90平方米為主，其中一居室控制在60平方米以下，二居室控制在75平方米以下。這使得那些可以申購(gòu)限價(jià)房卻需要置業(yè)升級(jí)的人群“躊躇不定”。
■變通選擇
北京個(gè)貸服務(wù)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”專家認(rèn)為，對(duì)于被劃出限價(jià)房之外的這部分人群在確有住房需求的情況下，可以從現(xiàn)在存量房市場(chǎng)“尋找出路”。比如，二手房，既無(wú)家庭年收入的控制，也無(wú)人均住房使用面積以及家庭總資產(chǎn)凈值的比較，且兼?zhèn)涞�、中、高端檔次，購(gòu)房者可以自由選擇。
已購(gòu)限價(jià)房5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓限制
根據(jù)《辦法》規(guī)定，在上市交易方面，已購(gòu)限價(jià)商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的由政府回購(gòu)。取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年，轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例，交納土地收益等價(jià)款，目前該比例定為35%。
■專家評(píng)論
因?yàn)橄迌r(jià)房是以解決中低收入家庭住房困難、改善民生為前提的，所以政策中規(guī)定已購(gòu)的限價(jià)房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。雖然限價(jià)房的價(jià)格較為便宜，但購(gòu)房者也應(yīng)該注意其出售時(shí)的問(wèn)題。
■變通選擇
目前來(lái)看，在二手房市場(chǎng)中存有大量滿5年的已購(gòu)公房和二手商品房，這些房屋再上市出售時(shí)是無(wú)稅的，不受5年內(nèi)的限制。
根據(jù)《辦法》規(guī)定，限價(jià)房實(shí)施分檔次限制。即：二人及二人以下戶配售一套一居室，子女年滿10周歲的異性單親家庭配售兩居室；三人戶最大配售一套兩居室；四人及四人以上戶最大配售一套三居室；騰退原住房的，按標(biāo)準(zhǔn)配售；不騰退的，降檔配售標(biāo)準(zhǔn)。
限價(jià)房分檔次的限制
從限價(jià)房的優(yōu)勢(shì)來(lái)看，其一，市場(chǎng)價(jià)格低于同一地段其他房屋價(jià)格。其二，因?yàn)橄迌r(jià)房是新房，貸款時(shí)按照房屋總價(jià)值進(jìn)行貸款即可，無(wú)須像二手房那樣先行評(píng)估。限價(jià)房?jī)?yōu)勢(shì)突出自然成為老百姓買房的精神“寄托”，但是限價(jià)房的分檔次限制卻使得部分符合購(gòu)買限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)卻需要置業(yè)升級(jí)的家庭“望塵莫及”。
■專家評(píng)論
專家認(rèn)為，政府之所以嚴(yán)格控制限價(jià)房的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，是希望本著公平、公正、公開的原則，將限價(jià)房真正分配到符合條件、確有需求的家庭中。對(duì)于那些受限價(jià)房申購(gòu)限制的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除了限價(jià)房之外還可以通過(guò)二手房市場(chǎng)解決基本居住需求。因?yàn)橘?gòu)買二手房不受限價(jià)房的分檔次限制，只要自身經(jīng)濟(jì)能力許可，購(gòu)買二居、三居甚至多居室的房屋都可以。另外，在貸款時(shí)借款人也可以根據(jù)自身?xiàng)l件選擇合適的貸款品種與貸款方式，還可以通過(guò)專業(yè)按揭機(jī)構(gòu)幫助借款人制訂貸款、理財(cái)方案，做到貸款買房“萬(wàn)無(wú)一失”。
■變通選擇
一般情況下，滿5年的二手房在做貸款時(shí)銀行批貸、放款也會(huì)相應(yīng)快些。
限價(jià)房出臺(tái)固然很好，比如單身申請(qǐng)人年滿30歲的也可以申購(gòu)，對(duì)于老人、家中患有重病的以及軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)等在政策中也都有優(yōu)先配送的條款體現(xiàn)，這也是保障性住房的一大突破性改變。但是，由于限價(jià)房的身份“特殊性”并不是所有的老百姓都能夠申請(qǐng)購(gòu)買的，所以購(gòu)房者不如將眼光放的更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，通過(guò)變通選擇如二手房、新建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等也能夠解決購(gòu)房者的基本購(gòu)買需求。 |