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 一手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌讓越來(lái)越多炒樓者手中的房子資不抵債，即使賣(mài)掉房子也不足以償還銀行貸款的案例越來(lái)越多。雖然深圳部分銀行第一季度的統(tǒng)計(jì)并未顯示出個(gè)人住房貸款的不良率有所增加，但種種跡象顯示，二季度的形勢(shì)將不容樂(lè)觀。
資不抵債 炒樓者面臨兩難
經(jīng)過(guò)深圳一位中介人士的介紹，筆者得以了解到李先生所面臨的困境。這個(gè)激進(jìn)型投資者，在去年高峰時(shí)期接連購(gòu)買(mǎi)了幾套房，從而讓自己每個(gè)月的按揭供樓款高達(dá)5萬(wàn)元。戲劇性的是，他目前每個(gè)月的工資僅5000元，是供樓款的1/10。
上述中介人士稱(chēng)，對(duì)于這種投資者來(lái)說(shuō)，斷供是被迫作出的選擇。據(jù)介紹，在堅(jiān)持了兩三個(gè)月供樓后，李先生被迫選擇斷供。因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)的下跌，即使賣(mài)掉房子也不足以償還銀行貸款。
事實(shí)上，對(duì)于炒樓者而言，斷供是一個(gè)比較艱難的決定，這意味著個(gè)人在銀行信用體系中被記入黑名單，將來(lái)東山再起的機(jī)會(huì)幾乎為零。
去年曾經(jīng)在深圳一個(gè)社區(qū)購(gòu)買(mǎi)房子的另外一名購(gòu)房者跟筆者算了一筆賬：她當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)單價(jià)為14000元/平方米，如果按照100平方米計(jì)算，總房?jī)r(jià)
140萬(wàn)，七成貸款額為98萬(wàn)。但現(xiàn)在該盤(pán)一手價(jià)格已經(jīng)下調(diào)到8000元/平方米，100平方米的房子即使賣(mài)掉也只能賣(mài)80萬(wàn)元，連銀行貸款都無(wú)法支付。
這位女士所焦慮的不僅是資產(chǎn)在賬面上的縮水，而是現(xiàn)在每個(gè)月需要面對(duì)的供樓款。如果以現(xiàn)價(jià)買(mǎi)房，只需供2000元/月，但去年高價(jià)買(mǎi)房的代價(jià)卻是月供4000元。巨大的差距讓這位普通購(gòu)房者在未來(lái)的很多年內(nèi)，都將無(wú)法擺脫嚴(yán)重虧損的心理陰影。
在深圳，面臨供樓款困擾者不在少數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，深圳炒樓群體里面不乏超級(jí)大戶，這些人很早就開(kāi)始涉足樓盤(pán)投資，也從早期的操作中賺取了豐厚的利潤(rùn)，這中間有部分香港人。他們敢于大面積投資，少則幾十套房，多則上百套房。供樓款上，多的每個(gè)月需給銀行兩三百萬(wàn)，少的也有幾十萬(wàn)。有炒樓者曾經(jīng)透露，他所了解的最大規(guī)模的投資者，一個(gè)人手中持有100多套房，每個(gè)月需付按揭款高達(dá)300萬(wàn)元。
眼下，開(kāi)發(fā)商在一手市場(chǎng)上的降價(jià)已經(jīng)給這批炒樓者造成很大的壓力，二手貴過(guò)一手的現(xiàn)象在深圳比比皆是。筆者從部分中介了解到，有業(yè)主開(kāi)始低價(jià)甩賣(mài)求得脫身，但也有業(yè)主積極放租緩解供款壓力。
深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀稱(chēng)：“現(xiàn)在面臨供樓壓力的客戶比例不算太高，但卻呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。特別是價(jià)格下跌幅度較大的盤(pán)，即使賣(mài)掉房子，也不足以償還貸款，這種客戶的壓力比較大。”
據(jù)他了解，有人低價(jià)甩賣(mài)房子或者干脆斷供，但也有炒樓者想盡辦法勉強(qiáng)支撐，例如每三個(gè)月還一次款。根據(jù)銀行的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，只有連續(xù)三個(gè)月不還款者，才被認(rèn)定為斷供。
不良個(gè)貸浮出水面
日前，上海市銀監(jiān)部門(mén)公布的信息顯示，第一季度上海個(gè)人住房貸款不良率有所上升。但在深圳，幾乎沒(méi)有銀行向外界公布這一數(shù)據(jù)。在銀行之間，這被視作高度機(jī)密。
有接近銀行的人士稱(chēng)，深圳發(fā)展銀行第一季度的個(gè)貸不良率不到1％，還屬于比較低的水平。但這位人士并不看好第二季度。在他看來(lái)，從去年第三季度開(kāi)始降溫的深圳樓市，讓很多投資者手中的房子賣(mài)不出去或者不愿賣(mài)出，這些投資者至少會(huì)堅(jiān)持一段時(shí)間。另外，斷供也要在三個(gè)月之后才體現(xiàn)在賬面上，因此，第二季度將是非常關(guān)鍵的時(shí)期。
據(jù)了解，深圳發(fā)展銀行曾經(jīng)在全國(guó)最早嘗試循環(huán)貸業(yè)務(wù)。而以農(nóng)業(yè)銀行為代表的國(guó)有銀行，則在去年的個(gè)貸中相對(duì)保守，但是去年的個(gè)貸業(yè)務(wù)量也有大幅度的增長(zhǎng)。
深圳人民銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2005年12月末，深圳個(gè)貸余額為1421.3億元；2006年12月末的個(gè)貸余額為1719.7億元，增幅為
21％，但在2007年底，該數(shù)字已經(jīng)接近2300億元。2007年的貸款主要發(fā)生在上半年，僅至2007年5月末，深圳個(gè)貸余額為2130.9億元，比
2006年12月末增長(zhǎng)411.2億元，增幅為23.9％。
另有研究顯示，深圳個(gè)貸增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正比例增長(zhǎng)，其高峰均發(fā)生在4至7月。去年7月份，深圳的個(gè)貸增長(zhǎng)額達(dá)到歷史最高值201．9億元之后，才開(kāi)始逐步減少，直到11月下滑到60億元左右。
中原地產(chǎn)的研究報(bào)告也估算：按七成貸款額計(jì)算，2007年4至7月的銀行商品住宅房貸按揭款占全年商品住宅房貸按揭總額的51%，涉及金額555.46億元人民幣。
中原地產(chǎn)新近的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)顯示，目前深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到去年5月之前的水平。這意味著去年5月之后買(mǎi)房者多數(shù)面臨虧損，而由此發(fā)生的貸款，也徘徊在安全線的邊緣。
有銀行人士透露，目前各分行都開(kāi)始陸續(xù)暴露出斷供的現(xiàn)象，即使去年放貸中比較保守的分行，也會(huì)有幾宗貸款斷供。
深圳某國(guó)有銀行的分行行長(zhǎng)對(duì)第二季度的住房貸款不良率表示擔(dān)憂。他說(shuō)目前還看不到大面積斷供的跡象，但未來(lái)幾個(gè)月的形勢(shì)不容樂(lè)觀。一旦大面積斷供，銀行將大面積拍賣(mài)，那么二手樓市將遭受更大的壓力。
在多處中介代理行，很多炒樓者在積極自救，一些知名樓盤(pán)旁邊的中介，二手放盤(pán)價(jià)一般都比一手房低10%左右，盡管這些二手房當(dāng)初的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的一手價(jià)。畢竟，斷供絕對(duì)只是最后的選擇，能賣(mài)一套房，就能爭(zhēng)取更多與銀行和市場(chǎng)周旋的時(shí)間。 |