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屋子依然窄小，家具仍是那么簡陋，但回到家中，孤寡老人張道珍把這套住了兩年、套內(nèi)面積只有30.6平方米的房子里外轉(zhuǎn)了一圈，“感覺不一樣了”。
這是因為，她帶回了兩本《住房產(chǎn)權(quán)證》。這意味著，她從這套廉租住房的承租人變成了產(chǎn)權(quán)人，擁有了屬于自己的房子。
11月21日上午，貴州省安順市廉租住房小區(qū)的48戶低保住房困難家庭擁有了承租住房的部分產(chǎn)權(quán)。5年后，在按規(guī)定補(bǔ)足優(yōu)惠稅費、土地收益等相關(guān)價款后，他們即可完全取得房屋的所有權(quán)，并可上市交易。
這標(biāo)志著貴州省正式實行廉租住房“租售并舉”制度。貴州省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人說，出售是為了回籠更多資金建設(shè)更多的廉租房，這是在兩三年內(nèi)解決因資金投入不足導(dǎo)致廉租住房供應(yīng)不足這一問題的有效辦法。
出售廉租房為了回籠資金
貴州省建設(shè)廳廳長李光榮介紹說，截至今年10月底，該省累計籌集廉租住房資金約7．12億元，解決了4．4萬戶低收入家庭的住房困難。
其中，通過實物配租方式即入住廉租住房的僅有4000多戶，其余4萬余戶都是通過政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼，自行到市場上租房居住。李光榮說，國家補(bǔ)助的廉租住房建設(shè)資金有限，而省級、地方應(yīng)匹配的資金也嚴(yán)重不足。
據(jù)了解，目前國家用于中西部地區(qū)廉租住房的資金有兩筆，一筆是發(fā)放租賃補(bǔ)貼的資金，通俗地說叫“補(bǔ)人頭”的資金；另一筆是建房資金，也叫“補(bǔ)磚頭”的資金，只能用于建房。
各地面臨的情況常常是，“補(bǔ)人頭”的錢有節(jié)余，但又缺錢建設(shè)廉租住房。
2007年至2008年，貴州省各地申報廉租住房建設(shè)項目147個，建筑面積近170萬平方米，約3．5萬套。今后3年該省納入分步解決低收入住房保障對象達(dá)27萬戶，預(yù)計修建廉租房的總體資金缺口達(dá)30多億元。
“無論是租賃補(bǔ)貼、還是實物配租方式，都不能一勞永逸地解決低收入家庭住房困難，不能使保障對象逐年減少，也不能滿足低收入家庭擁有住房的夢想。實物配租方式要求修建大量的廉租住房，不僅造成退出機(jī)制難以執(zhí)行，也增加了廉租住房物業(yè)管理工作量，增大了地方政府的管理成本。”李光榮說。
李光榮認(rèn)為，廉租住房租售并舉制度是解決這一矛盾的有效途徑。享受住房租賃補(bǔ)貼的保障對象購買廉租住房后，可以將其應(yīng)該領(lǐng)取的住房補(bǔ)貼轉(zhuǎn)作購房款，這樣便“將補(bǔ)人頭的錢轉(zhuǎn)為補(bǔ)磚頭的錢”。出售所得資金可以回籠投入在建項目，更好地推動廉租住房項目建設(shè)的進(jìn)度和力度，擴(kuò)大保障對象的覆蓋范圍，也能減少稀缺性資源分配上的矛盾。
李光榮表示，購買廉租住房是以自愿為原則，符合保障條件又無力購買、以及不愿意購買的困難家庭仍可照舊享受應(yīng)有的住房保障。購買廉租住房也不會作為低保資格核定的前置條件。
58戶低保戶圓了購房夢
租售并舉制度在安順邁出了第一步。
安順市現(xiàn)有1．2萬余戶低收入住房困難家庭，而全市只有200余套廉租房。
“我們在3年內(nèi)需要再投入5億多元才能保障全面覆蓋，這對欠開發(fā)、欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)底子薄的安順來說太難了�！卑岔樖蟹抗芫指本珠L李玉蓉說。
廉租房建設(shè)工作需要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，而廉租房住戶也擁有“居者有其屋”的夢想——根據(jù)對139戶廉租房住戶進(jìn)行的摸底調(diào)查，63％表示愿意購買，在不愿意購買的人群中，一部分無購買能力，另一部分因售房價位不明而未明確表態(tài)。
按照略低于成本價的原則，并考慮到已經(jīng)獲得中央補(bǔ)助，安順市房管局最終確定的廉租房出售基本價位為每平方米650元和700元——同地段同結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格為每平方米1400元。按照合同，購房戶在5年內(nèi)必須自己居住，5年后，只需繳納總房價的10％作為補(bǔ)交土地收益等價款，便可獲得完全產(chǎn)權(quán)。
“5年后，如果經(jīng)濟(jì)條件改善了，購房戶可以搬到更好的房子住，將這套房子出售給進(jìn)城務(wù)工人員，活躍二級市場。”李玉蓉說。
每個月每平方米1元錢的租金尚有住戶難以按時繳納，大約2萬多元的房價更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這些低保戶的承受能力。低保戶陳應(yīng)華向親戚和朋友尋求幫助，籌足了2．7萬元錢。
多數(shù)購房戶都是這樣以親友出資、借款等方式籌錢。張道珍的兩本產(chǎn)權(quán)證，一本是她自己的，另一本是孫女程歡的。在城里開發(fā)廊的程歡為她付了全部2．03萬元的購房款，所以，在產(chǎn)權(quán)證的附記一欄注明的共有人及份額為：張道珍5％，程歡95％。
有些家庭的購房款是由子女幾千元、幾千元湊起來的，一下子拿到了三四本產(chǎn)權(quán)證。還有10戶選擇了分期付款——盡管一次性付清可以優(yōu)惠10％。這個小區(qū)的200余戶居民中只有58戶籌到了錢。
這個數(shù)字低于安順市房管局的預(yù)想。他們原本希望購房比例達(dá)到50％，約有5000平方米的面積被出售，可以回收售房款350萬元左右。
資金投入是住房保障政策實施的關(guān)鍵
廉租房出售制度讓眾多低保、低收入人群看到了購房的希望，不少人也紛紛稱贊這一舉措“深得民心”，但是廉租住房出售后，還叫“廉租房”嗎？市民們反響不一。
市民唐先生說，廉租房售價如此便宜，想買的人肯定不在少數(shù)。在低保住房困難戶資格的審核上能否嚴(yán)格把關(guān)、能否實現(xiàn)陽光監(jiān)督，對政府的公信力是一種考驗。
“低收入人群的購買能力有限，廉租房能賣出多少套，回籠多少資金，多大程度上解決資金短缺的問題？”唐先生說，廉租房是一種臨時、過渡的住所。在低收入人群中應(yīng)倡導(dǎo)一種向上的流動機(jī)制，當(dāng)經(jīng)濟(jì)條件改善后，就鼓勵他們騰出房子讓給更需要的人住。一旦承租人可以獲得產(chǎn)權(quán)，廉租房的利用效率必會降低。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，廉租房出售可以作為一種模式推行，但一定要把供應(yīng)對象控制好，并考慮困難家庭是否真的有能力購買住房，防止出現(xiàn)傾家蕩產(chǎn)、四面舉債買房的現(xiàn)象。
還有人擔(dān)心，部分家庭借孤寡老人名義低價買下房子，實際出資人與入住人今后可能發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。
“5年后獲得了完全產(chǎn)權(quán)，只占百分之幾份額的老頭兒、老太太能有多少說話的份兒呢？能保證老人家還住在里面嗎？這恐怕是相關(guān)規(guī)定需要細(xì)化的地方�！鳖櫾撇f。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)也提醒，主管部門在管理上需要加強(qiáng)對不公平現(xiàn)象的防范，完善管理制度，謹(jǐn)防部分人借此尋租牟利。
目前，我國的廉租房制度以貨幣補(bǔ)貼為主、實物配租為輔。廉租房出售制度也再次將學(xué)界和業(yè)界對這兩種形式利弊、優(yōu)劣的爭議擺在了桌面上。
一些主張“補(bǔ)人頭不補(bǔ)磚頭”的學(xué)者認(rèn)為，政府建造的廉租房總是建在市郊或遠(yuǎn)郊，出行不便，交通費用較高，且相對集中的廉租房容易形成新的貧民區(qū)。到處建廉租房，產(chǎn)權(quán)都是政府的，管理運營成本高，將來也會成為一個很大的負(fù)擔(dān)。
并且，廉租住房需要政府投入大量精力實行動態(tài)管理，當(dāng)家庭經(jīng)濟(jì)條件改善以后，主管部門應(yīng)該及時了解并要求其退出，但這種監(jiān)測和清退往往十分低效和滯后。發(fā)放租賃補(bǔ)貼可以使貧困家庭自主選擇合適房源，有利于利用現(xiàn)有資源覆蓋更多家庭，還推動了房屋租賃市場發(fā)展。當(dāng)受補(bǔ)貼人群的收入提高時，補(bǔ)貼可立刻停止，這樣有利于防范道德風(fēng)險。
但另一種觀點認(rèn)為，發(fā)放租賃補(bǔ)貼的大量資金將不會形成固定資產(chǎn)。隨著住房租金上揚，租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也將隨之上漲，導(dǎo)致政府租賃補(bǔ)貼支出逐年增大。
貴州省的做法顯然傾向于贊同后者。按照貴州省相關(guān)部門的規(guī)劃，到2011年要實現(xiàn)對全省27萬戶低收入住房困難家庭實行保障覆蓋，其中租賃補(bǔ)貼12萬戶，實物配租14萬戶——二者比例將在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上倒置。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，問題的關(guān)鍵是資金。能不能有穩(wěn)定持續(xù)的投入、如何用好用活資金，關(guān)系到住房保障政策未來實施的效果、能不能持續(xù)發(fā)展和能否真正實現(xiàn)“住有所居”的理想。各地都根據(jù)實際情況采取了一些措施，貴州省的做法，需持續(xù)觀察。
本報貴陽11月24日電 |