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| 租售“背離” 上海房?jī)r(jià)泡沫顯性化？ |
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| 2009-07-09 李和裕 來源:上海證券報(bào) |
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昨天，記者從各方面了解到的情況顯示，上海各類物業(yè)的租金水平全線下滑，特別是住宅類的租金，與今年隨成交回暖而回漲的房?jī)r(jià)形成“背離”之勢(shì)。在業(yè)內(nèi)看來，這正是在投資推動(dòng)下樓市的非理性一面，也使得對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的憂慮越來越顯性化。
在住宅類市場(chǎng)，租賃行情整體疲軟，出租宗數(shù)和租金水平互為影響并一同下滑。“我們6月住宅租賃成交宗數(shù)環(huán)比5月下降了36%。”美聯(lián)物業(yè)的工作人員介紹。以租賃為生的服務(wù)式公寓更為窘迫，來自仲量聯(lián)行的樣本調(diào)查顯示，二季度高端以及豪華服務(wù)式公寓的入住率分別下降了7%和11%，兩者的租金同比也分別下降17.2%
和14.8%。
非住宅市場(chǎng)也是如此。仲量聯(lián)行的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：目前甲級(jí)辦公樓的租金與去年峰頂時(shí)相比，浦西已下跌29.6%，浦東更是下滑43.3%；優(yōu)質(zhì)商鋪首層平均租金二季度環(huán)比下降2.4%；五星級(jí)酒店的日平均房?jī)r(jià)和入住率在今年前五月分別下降，使得每間可出租客房收入同比下降42%；工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，如外高橋等地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金今年以來也下降了約三分之一。
“今年以來房?jī)r(jià)的回漲已很明顯，但租金回報(bào)率偏低也是不爭(zhēng)的事實(shí)。盡管我國(guó)處于樓市快速發(fā)展期，但這種租售價(jià)格背離，說明房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，已經(jīng)不合理�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，以租金回報(bào)率衡量，我國(guó)房產(chǎn)的投資價(jià)值是下降的。
如2004年至2008年，內(nèi)地房屋租金漲幅維持在2%上下，但房?jī)r(jià)增幅卻高達(dá)6%至10%，而至今年一季度，租金回報(bào)率已相對(duì)2001年一季度降低了30%，上海樓市的租金回報(bào)率就僅3%，低于5%的國(guó)際普通標(biāo)準(zhǔn)，可以界定為存在一定房?jī)r(jià)泡沫。
“對(duì)于租金回報(bào)率不如以往的狀況，投資者也是有顧慮的�！敝倭柯�(lián)行上海研究部總監(jiān)柯志謙坦言。但是他也指出，對(duì)于并非完全追求租金收入的樓市投資者而言，畢竟房?jī)r(jià)還在上揚(yáng)，在投資渠道有限的情況下，他們依然看好樓市的長(zhǎng)期發(fā)展。
而從物業(yè)出租者的對(duì)策來看，記者了解到，目前住宅市場(chǎng)上不少租賃房源已經(jīng)在見機(jī)拋售。“今年以來買賣市場(chǎng)的量?jī)r(jià)雙高在供需兩個(gè)方面都對(duì)租賃交易產(chǎn)生了一定抑制作用。”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的分析師指出，一方面，房?jī)r(jià)上升迅速導(dǎo)致部分需求加快了入市步伐，分流了租賃需求；另一方面，又使得一些租賃房源選擇轉(zhuǎn)投買賣市場(chǎng)，趁機(jī)解套。
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