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7月20日，剛剛出差回來的高澤(化名)，看到銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上的“講話精神”，既在意料之中，也在意料之外。高澤是某國有銀行總行個人信貸部高管。
“講話精神”也同時掛在了銀監(jiān)會網(wǎng)上非常醒目的位置。文件再次強(qiáng)調(diào)各家銀行要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。前些天已經(jīng)從網(wǎng)絡(luò)、報紙各種渠道聽到消息的高澤，心中同樣存有稍許不解�！罢f到房地產(chǎn)市場的泡沫和風(fēng)險，2007年、2008時不是更嚴(yán)重？”他說。
一直以來，個人住房按揭政策的變化對住房需求的影響巨大。對于近期的政策調(diào)整，北京科技大學(xué)教授趙曉認(rèn)為不是孤立的現(xiàn)象，“房地產(chǎn)市場的“政策蜜月期”已經(jīng)結(jié)束，接下來又將進(jìn)入“政策博弈期”，更多的調(diào)整將隨之而來�！�
收緊二套房貸在預(yù)期之中
在7月17日銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上，劉明康要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要切實加強(qiáng)風(fēng)險管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提出了十點要求。其中第十點是控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險定價和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
細(xì)心的人找到了字里行間的差別。21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇說，去年國務(wù)院有關(guān)“二套房貸”的精神時，還提到了一部分二套房可酌情享受優(yōu)惠政策，但這一次被忽略了。孟奇所指的是，國務(wù)院總理溫家寶2008年12月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。其中涉及到“二套房貸”的描述是，“進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。孟奇認(rèn)為，這一次措辭更加嚴(yán)厲，限制得也更加嚴(yán)格。
銀監(jiān)會文件精神出臺的背景在于2009年上半年信貸的井噴態(tài)勢。招商證券研究中心最新題為《中國房地產(chǎn)信貸政策展期與分析》的報告中指出，房地產(chǎn)信貸短期收緊已在預(yù)期之內(nèi)，而下半年繼續(xù)加快信貸增長的空間已比較有限。從上半年樓市的運(yùn)行狀況上看，樓市去庫存化進(jìn)程在購房需求(房屋銷售)強(qiáng)勁回升的帶動下明顯提速，然而房屋的開發(fā)效率則未有顯著回升�？紤]到我國目前的房屋開發(fā)周期一般在18-24個月左右，假設(shè)房屋的開發(fā)效率由2008年9月開始收縮，自2009
年9
月開始擴(kuò)張，預(yù)計今年9月后可能出現(xiàn)6-12個月的供給斷層。為了防止未來房價因供需失衡而出現(xiàn)過快上漲，抑制購房需求顯然比加快住房供給更為有效也更為實際，因此金融機(jī)構(gòu)在今年下半年整體信貸增速放緩的背景下收緊房屋信貸，特別是“二套房”按揭貸款，便在預(yù)期之內(nèi)。
趙曉還特別指出，中國經(jīng)濟(jì)接下來的復(fù)蘇之路并不平坦。中國可能會發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新的病毒。通脹的陰影已經(jīng)出現(xiàn)，這是流動性過剩必然導(dǎo)致的結(jié)果。而美元的泡沫可能會崩潰。二代病毒將是滯脹，物價上升，但經(jīng)濟(jì)停滯不前。在此背景下，趙曉認(rèn)為政策面有選擇的收緊已成為了必然趨勢和必要手段。為了防止資產(chǎn)價格快速上揚(yáng)，在總體擴(kuò)張貨幣信貸政策取向不變的大前提下，中央會對局部進(jìn)行微調(diào)。
此前，以國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，已經(jīng)在公開場合建議，取消首套房貸7折利率優(yōu)惠政策，并且收緊二套房貸。存在的擔(dān)心在于，大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而未能進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)以及其他消費(fèi)領(lǐng)域。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的先聲？
趙曉和孟奇均認(rèn)為，收緊“二套房貸”政策將會對房地產(chǎn)市場的需求帶來很大影響。從4月開始，孟奇開始做市場需求調(diào)查的研究報告。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)不完全統(tǒng)計，目前的購房者中，有大概30%是自住需求，改善型需求比例占55%左右，剩下的15%是多套住房持有者的投資性需求。孟奇預(yù)測，收緊二套房貸，取消利率優(yōu)惠后，將會減少市場40%的需求。盡管監(jiān)管層一直未放松二套房貸限制，但現(xiàn)實執(zhí)行中，各家主要商業(yè)銀行都放松了標(biāo)準(zhǔn)。
趙曉也回憶說，上一輪(2005—2007年)房價暴漲時，政府一直采取各種方式給樓市降溫，但房價反而越調(diào)越漲。直到對二套房采取措施，全面收緊流動性，樓市才開始降溫�！爱�(dāng)然這其中也有金融海嘯的因素，但金融政策對房地產(chǎn)市場影響巨大是毋庸置疑的。”趙曉說。
趙曉分析，近日來北京市建委約談“捂盤惜售”的開發(fā)商、最高人民法院出臺《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》、建設(shè)部表示將監(jiān)測重點城市房價等，都不是孤立的政策�！懊鎸η捌诟邼q的房地產(chǎn)價格，政府肯定會有一些對沖和回調(diào)的政策，而收緊二套房貸僅僅是開了個頭�！壁w曉說。下一步是否將會取消交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)優(yōu)惠，趙曉認(rèn)為還要進(jìn)一步看經(jīng)濟(jì)走勢。
但招商證券研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策短期收緊，難擋房市復(fù)蘇的趨勢。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的逐漸改善、房價上漲預(yù)期的日益強(qiáng)烈，我國樓市的存貨周轉(zhuǎn)率存在一定的下調(diào)空間。6月以來，開發(fā)商“護(hù)盤惜售”的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)在各大中型城市，這從一個側(cè)面上反映出開發(fā)商刻意壓制房屋供給、變相推高房價的意圖。雖然各地收緊“二套房”信貸或?qū)橄掳肽甑馁彿啃枨蠼禍�，但樓市存貨量的遞減以及房屋供給量、供給效率的相對有限，或?qū)㈦y以根本扭轉(zhuǎn)樓市“求大于供”的現(xiàn)狀。孟奇認(rèn)為，收緊二套房貸。暫時難以令目前樓市運(yùn)行方向產(chǎn)生根本性逆轉(zhuǎn)，但須隨時關(guān)注信貸政策的進(jìn)一步變化。招商證券預(yù)測，年內(nèi)房價穩(wěn)步上漲的趨勢不會改變，下半年房市的銷售量可能較上半年有所萎縮，但仍將好于去年同期水平。
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