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即便由于成本太高導(dǎo)致經(jīng)適房價格高于商品房，也需要有關(guān)部門出臺臨時性的財政措施，以削平經(jīng)適房價格，這才是體現(xiàn)經(jīng)適房社會保障屬性的必須舉措。
據(jù)報道，石家莊市今年推出的首批經(jīng)濟(jì)適用房，上千套遭遇“棄購”。有申購者指出，這批經(jīng)適房利潤超過國家規(guī)定的3%，導(dǎo)致定價超高。該市相關(guān)部門回應(yīng)稱，定價偏高是因?yàn)榻ㄔO(shè)時遇到建材了漲價等因素，但這批房不可能降價。
圍繞經(jīng)濟(jì)適用房定價的疑問已不在少數(shù)。去年深圳市也曾出現(xiàn)過388套經(jīng)濟(jì)適用房無人認(rèn)購的狀況。
其實(shí)，這些現(xiàn)象所暴露出的都是同一個問題，也讓經(jīng)濟(jì)適用房雙重屬性間的矛盾表現(xiàn)得淋漓盡致。一方面，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性保障住房，因此具備明顯的公共產(chǎn)品屬性；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房畢竟是需要住戶出錢購買的房產(chǎn)，因此同樣存在市場定價的屬性特征。從經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀看，社會各界過多強(qiáng)調(diào)其公共產(chǎn)品的屬性，而忽視了其市場屬性，這一疏忽或許正是圍繞經(jīng)適房的諸多問題的根源所在。
站在經(jīng)濟(jì)適用房兩個屬性一致的角度看，一方面此類房屋的價格必須要明顯低于市場同區(qū)域商品房價格，以體現(xiàn)公共產(chǎn)品的基本屬性；另一方面，作為享受低價的對應(yīng)成本，購房者必須要符合相應(yīng)的社會條件，并只能夠享受有限的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。兩者間的相互對等是經(jīng)適房能夠避免民怨的根本。
而從目前經(jīng)適房面臨的問題看，恰恰是二者中出現(xiàn)了錯位所導(dǎo)致的。就如石家莊經(jīng)適房的被“棄購”，相關(guān)部門辯稱的“成本漲價”或許是事實(shí)，但這并非是經(jīng)適房能夠享受高價的理由。如果為了保持3%的利潤水平導(dǎo)致經(jīng)適房的價格無法明顯低于同區(qū)域商品房價格，就違背了政府推出經(jīng)適房的初衷，該房產(chǎn)存在的前提已經(jīng)不復(fù)存在了。即便真的由于成本太高導(dǎo)致經(jīng)適房價格高于商品房價格，也需要有關(guān)部門出臺臨時性的財政救濟(jì)措施，以削平經(jīng)適房價格，繼而保持經(jīng)適房與商品房之間的價格距離，這才是體現(xiàn)經(jīng)適房社會保障屬性的必須舉措，也是監(jiān)管部門的行政職責(zé)所在。從這個角度講，石家莊市相關(guān)部門認(rèn)為“這批房不會降價”的說法值得商榷。
開發(fā)商建設(shè)經(jīng)適房3%的利潤率固然需要確保，但除此之外，經(jīng)適房還需要有一個衡量價格的屬性標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)則需要以尊重市場規(guī)律為基礎(chǔ)。比如，經(jīng)適房業(yè)主本身只擁有有限產(chǎn)權(quán)，未來房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓將會有所限制；再比如，經(jīng)適房往往地理位置并不算好，生活便利性不足。因此，基于收益與成本對等的基本原則，經(jīng)適房本身就必須有一個較之于市場價格的下浮，這是市場規(guī)律使然。而在充分體現(xiàn)了市場因素的作用之上，則需要相關(guān)部門考慮社會因素和保障住房屬性，必須要確定經(jīng)適房低于商品房價格的一個基本幅度。換言之，經(jīng)適房價格的確認(rèn)應(yīng)該有兩個算法，其一是成本加成的算法，也就是在稅費(fèi)減免的基礎(chǔ)上，以滿足開發(fā)商3%的利潤率測算的價格；其二則是以市場因素加社會保障因素為基礎(chǔ)，以周邊同類型商品房為基礎(chǔ)下調(diào)一定的百分比來測算價格，從一般規(guī)律看，這一下浮比例至少要在20%以上。
最終政府部門所確定的經(jīng)適房價格，應(yīng)該以二者中的低價為基準(zhǔn)。如果兩者間的差距過大，則需要以財政資金補(bǔ)貼的形勢來彌合矛盾，否則過高的房價之下，就難免會出現(xiàn)
“棄購”現(xiàn)象。只有讓經(jīng)適房實(shí)現(xiàn)了市場屬性與社會屬性的一致化，才能夠解決經(jīng)濟(jì)適用房“不經(jīng)濟(jì)”的問題。 |