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根據(jù)北京市住建委日前新修訂的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，今后預(yù)售住宅或者是現(xiàn)房銷售將按套內(nèi)面積來計價。此規(guī)定一出臺，就受到了廣泛的關(guān)注。新辦法能否從根本上解決商品房買賣時不斷出現(xiàn)的面積之爭？能不能因此就讓老百姓買房時買的明白？它將給北京市的商品房買賣和使用帶來哪些連鎖影響？央視主持人王小丫和著名評論員向松祚和張鴻共同評論。
新辦法帶來哪些新變化？能否減少公攤面積爭議？
《今日觀察》評論員張鴻： 面積計算變復(fù)雜，科學(xué)與否難斷論
新辦法是否更科學(xué)，目前還很難一言斷論。不過對于普通買房者來說，可能辦法說得越詳細(xì)，人們越糊涂，因為涉及到許多面積問題。弄懂新辦法最簡單的方法就是看幾個概念：比如一平方米一萬塊錢的房價是指建筑面積，它包括套內(nèi)建筑面積，陽臺、墻壁面積等，剩下的叫公攤面積。公攤面積是指公共過道、走廊、電梯間等等，最容易發(fā)生糾紛的就是公攤面積。但普通人不可能精確知道套內(nèi)面積是多少，因為像墻壁面積是沒法計算的，所以套內(nèi)使用面積又變復(fù)雜了。
《今日觀察》評論員向松祚：新辦法對購房者利好 住房單價會上漲
我覺得北京市出臺的新辦法，對于購房者來講，應(yīng)該是個好消息，是一個進(jìn)步，也是國際上比較通行的慣常做法。它能夠降低購房者和買房者之間的交易成本，即是說買房者能相對比較容易測量房面積。如果采取以前建筑面積的辦法：普通買房者無法測量公攤面積。當(dāng)然，同樣一套100平米的房子按建筑面積算時，有公攤面積、室內(nèi)面積。假設(shè)按1平米一萬塊錢算是100萬，現(xiàn)在只按套內(nèi)面積來算，可能只有80平米，但房價還是100萬，這樣折算出來，每平米的房價就會少12000多。所以，按照北京的新辦法來公布，每平米住房的單價一定會上漲，且漲幅度都會在10％、20％，有的甚至?xí)?0％，原因是整體房價沒有改變，變的是單價，因為面積變小了。（《今日觀察》評論員）
開發(fā)商欺騙行為會否得到遏制？消費(fèi)者買房能明白、放心嗎？
向松祚： 舊辦法信息不對稱 開發(fā)商巧取豪奪
凡是購房者，都會有痛苦和困惑的經(jīng)歷：按照建筑面積來計價的方式所造成的最大麻煩就是公攤面積。比如買一套150平米的房子，假設(shè)公攤面積是10平米，但對于購房者是一個非常模糊的概念，而發(fā)生糾紛的核心原因正是開發(fā)商很容易在公攤面積上做文章，借機(jī)賺錢。應(yīng)該說在開發(fā)商在公攤面積上完全是不透明的。開發(fā)商利用信息不對稱巧取豪奪，賺不應(yīng)該賺的錢。
張鴻： 新?lián)鷳n：開發(fā)商減小公攤面積獲利
消費(fèi)者很難搞清楚公攤面積怎樣計算，只有找專業(yè)技術(shù)人員可能才能準(zhǔn)確測出套內(nèi)面積，但開發(fā)商更愿意把公攤面積算大一些。倘若真正實(shí)行按套內(nèi)面積來計價時，我反而有另外一種擔(dān)心，但并非空穴來風(fēng)的：可能會引發(fā)的糾紛是開發(fā)商把公攤面積算小了，比如建房時就建小走廊。但因為公攤面積不算錢了，所以一些開發(fā)商減少了公攤面積。按套內(nèi)面積計價這種辦法在重慶已經(jīng)實(shí)行了。今年初就有類似的案例：購房者買了一個12平米的商鋪，按套內(nèi)面積算是8平米，但結(jié)果卻是套內(nèi)面積增加了，公攤面積減少了，之后他便去打官司�，F(xiàn)在若是按套內(nèi)面積來計算，公攤面積，走廊、電梯間面積可能就會減小，而減小的這些面積開發(fā)商可能會將其變成另外一套房子賣出去。
買的沒有賣的精，新辦法實(shí)施，能否讓購房人真正放心？
張鴻： 測量機(jī)構(gòu)要建立測量信任
讓購房者產(chǎn)生不明白的重要原因是不信任。第一是買房時不信任開發(fā)商告知的房屋面積，第二是對測量單位的不信任。購房者房產(chǎn)證上寫明竣工后的實(shí)測面積，其實(shí)是房管局或者是建委下面的測量單位負(fù)責(zé)測量的。一是根據(jù)圖紙來測量，或者竣工以后實(shí)測，而大家是持懷疑態(tài)度的。比如有一個典型的案例：一個小區(qū)內(nèi)的業(yè)主覺得他們房子的公攤面積太大了，便去找測量單位，但其實(shí)就是該測量單位測量的，所以在復(fù)測時還是原來的結(jié)果。此后業(yè)主便找到上海一個測量公司來測，結(jié)果卻稱該小區(qū)多賣了8000平米的房子，這相當(dāng)于一棟樓的價錢，但是開發(fā)商認(rèn)為此公司沒有資質(zhì)而不承認(rèn)測量結(jié)果……所以，如果想取得購房者的信任，首先是要建立信任，如果短期內(nèi)很難建立對開發(fā)商的信任，官方的測量機(jī)構(gòu)要建立這樣的信任。
向松祚：“套內(nèi)改套外”幫助甚微 發(fā)展中介機(jī)構(gòu)解決信息不對稱
要讓買房者買的明白，光靠改變計價方式，把按建筑面積計價改成套內(nèi)面積計價，僅僅有一點(diǎn)點(diǎn)幫助。因為住房是非常特別的商品，很復(fù)雜。非專業(yè)人士很難知道開發(fā)商是否在所買房子的建筑材料偷工減料，建筑質(zhì)量是否符合建筑規(guī)范，是否符合合同約定面積等真相。光靠購房者自己解決信息不對稱是完全做不到的。國際上比較好的辦法是讓成熟的房地產(chǎn)市場依靠中介結(jié)構(gòu)。有信息不對稱，就要依靠中介機(jī)構(gòu)，而且它一定不能是政府的派生出來的，必須通過市場競爭發(fā)展出來，從而幫助買房者監(jiān)測住房的質(zhì)量、律師評估手續(xù)是否合法。但中國的購房者往往不愿意在初期付幾千塊錢的評估費(fèi)用，等后來房子出問題后打官司卻要花更多的錢。因此，中國未來必須要發(fā)展獨(dú)立的由市場競爭衍生出來的中介機(jī)構(gòu)來幫助買房者，才是解決讓明白買房的有效辦法。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任，《今日觀察》特邀評論員馮科：利用新辦法合法維護(hù)權(quán)益 市場化手段解決
總體來說新辦法對老百姓、購房人是有利的，要利用新的計價方法，合法維護(hù)自己的權(quán)益。要注意的是，宏觀層面上可能會把住宅的單價推高，因為計算方法發(fā)生了變化。真正有效的辦法，還是要多一些市場化的手段去解決，培育一些市場中介組織，發(fā)展設(shè)立一些測量師事務(wù)所，它要用品牌公信力，為購房人服務(wù)。因為現(xiàn)在整個住房面積的測量只有一家，它可能會容易受到一些開發(fā)商的影響。
財經(jīng)評論員，《今日觀察》特邀評論員牛刀：新辦法亦帶來弊端 政府應(yīng)讓流程公開、透明化
新辦法不能徹底解決開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛問題，還會帶來很多弊端，第一，二手房交易。第二，數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑的矛盾。第三，僅僅只是改革套內(nèi)面積計算房價，并不能讓老百姓真正享受到實(shí)惠，它只是在這一個方面更明確一點(diǎn)，但是房地產(chǎn)的銷售一整套流程中，有很多環(huán)節(jié)都是老百姓搞不明白的。隨著套內(nèi)問題的解決，應(yīng)該是政府部門有義務(wù)，把一系列流程公開化，透明化，讓老百姓看的更多。
張鴻：開發(fā)商欺詐將付出沉重代價
建立信任不是說消費(fèi)者會對開發(fā)商有一個道德上的信任，而是相信開發(fā)商不敢欺詐，如果欺詐，因此而付出的代價將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于獲得的收益。
向松祚： 信任建立核心：依靠競爭機(jī)制發(fā)展獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)
在信息不對稱的商品市場上建立信任，尤為重要；核心是要依靠市場的競爭機(jī)制來發(fā)展出公正、獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)來幫助消費(fèi)者，維護(hù)他們的權(quán)利，這是非常重要的一環(huán)。開發(fā)商如果玩貓膩，在法律上將得到嚴(yán)厲的制裁，這也非常重要。
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