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| 房?jī)r(jià)其實(shí)很簡(jiǎn)單 |
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| 2010-08-03 作者:詹國(guó)樞 來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 |
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老詹搞過多年經(jīng)濟(jì)報(bào)道，寫過一些經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)之類的文章，于是有朋友問我，當(dāng)前這房?jī)r(jià)，有人說要漲，有人說要跌，弄得云里霧里，莫衷一是，您認(rèn)為到底該怎么看呢？
我說，房?jī)r(jià)漲跌，說來挺復(fù)雜，其實(shí)很簡(jiǎn)單。
簡(jiǎn)單在哪里？在供給與需求。只要抓住這兩條，漲漲跌跌，跌跌漲漲，大體都能看個(gè)清楚明白。
比如說吧，前些日子，國(guó)家頒布“新國(guó)十條”，效果究竟怎樣，走勢(shì)到底如何呢？只消抓住供給需求，稍加分析，準(zhǔn)能說個(gè)八九不離十。
國(guó)家此番調(diào)控，重點(diǎn)是兩條：其一，增加保障性住房和普通商品住房供給；其二，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，商品價(jià)格與供給成反比，與需求成正比。“新國(guó)十條”既增加了供給，又抑制了需求，方向?qū)︻^，目標(biāo)明確，為什么效果并不理想呢？
原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)榉績(jī)r(jià)調(diào)控比不得打針吃藥，一針下去，三片下肚，燒就退了，肚子不疼，病也好了。從此次擴(kuò)大供給看，政府主要舉措，是明令各地今年必須加大保障性住房和普通商品住房土地供給。為達(dá)此目的，前些日子，住建部還和各地政府簽定保證書，不能完成此目標(biāo)者，立此字據(jù)，要受懲處。
此方法對(duì)不對(duì)頭？當(dāng)然對(duì)頭，非常對(duì)頭。但我們曉得，一幢樓房，從拆遷征地到圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，從落實(shí)隊(duì)伍到打樁施工，再一層一層，將水泥磚頭砌將上去，沒有一年兩年，怎么可能完成？而一兩年后住房供給的寬松，對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)之影響，一時(shí)怎么看得出來？
說完供給，再說需求。此番調(diào)控措施，政策比較具體，對(duì)于購(gòu)買第二套房者，銀行貸款必須收緊（有的城市，規(guī)定最多只能貸50%）。對(duì)于第三套住房，則各大城市幾乎全亮紅燈，一律不準(zhǔn)再貸款！這些措施指向非常明確，就是要遏制住房投資者和投機(jī)者。但說句實(shí)話，全國(guó)各大城市買房者中，究竟有多少是為改善自己住房條件的正當(dāng)剛性需求，又有多少是為了實(shí)現(xiàn)貨幣保值升值的投資或者投機(jī)需求？沒有人認(rèn)真調(diào)查過，當(dāng)然也是沒法調(diào)查清楚的。所以，二套也好，三套也罷，雖然對(duì)買房者總需求有所遏制，但能占多大比例呢？在飛速實(shí)現(xiàn)城市化進(jìn)程的當(dāng)今中國(guó)，因?yàn)闆]有住房，所以需要買房，或者雖然有房，但需要由小換大，這種情況在各大中城市畢竟還是占了絕大多數(shù)。這個(gè)“剛需”不解決，房?jī)r(jià)要降，難矣哉。
概要言之，當(dāng)今房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，擴(kuò)大供給措施，一時(shí)難以見效；遏制需求措施，又制止不了絕大多數(shù)剛性需求。所以，此番國(guó)家調(diào)控，見效也就很難。不過話說回來，有措施總比沒有措施強(qiáng)。即使擴(kuò)大供給尚需時(shí)日，即使剛性需求仍然存在，但是，畢竟人們已經(jīng)看到了國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過快上漲的決心，預(yù)見到宏觀調(diào)控可能產(chǎn)生的效應(yīng)，那些剛性需求的買房者，即使手中有錢，也已按兵不動(dòng)，持帀觀望。所以，房?jī)r(jià)即使一時(shí)未見跌落，猛漲的勢(shì)頭畢竟已經(jīng)剎住，這也應(yīng)該看作是“新國(guó)十條”的初見成效吧。
至于此番調(diào)控的真正顯效，大約要在一年兩年之后。因?yàn)椋瑢脮r(shí)大量?jī)r(jià)位低廉的保障性住房將陸續(xù)上市，腰包不大鼓的眾百姓們，或買或租，需求得到滿足，城市房?jī)r(jià)自然也就會(huì)消停下來，起碼不會(huì)再漲得那么嚇人，那么邪乎了。
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