|
面對不景氣的房地產(chǎn)市場，政府是否應該“救市”的爭論一波接著一波，盡管當前還沒有共識，但一些地方政府已經(jīng)出臺措施為樓市提氣。
最近的案例是9月7日，西安市《關(guān)于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》被公開。按照這份文件，從2008年9月4日起至2009年12月31日,在西安購房者，將根據(jù)購房款總額，享受1．5％、1％、0.5％三個等級的財政補貼。
盡管補貼金額并不大，但這種“居民購房、政府補貼”的做法還是掀起了波瀾，相比較之前一些地方政府“救市”的做法，這種做法更為直接。
然而，在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控遠未結(jié)束的背景下，類似這樣的地方“救市”措施是否應該出臺？這樣的措施出臺究竟會對房地產(chǎn)市場形勢產(chǎn)生怎樣的影響？
政府救市實惠居民還是開發(fā)商
“以財政補貼給購房者，好像是幫窮人，其實是在托房價�！薄氨砻婵词茄a貼窮人買房，實際上是拿納稅人的錢替房地產(chǎn)商托市！”盡管是補貼購房者，但奇怪的是，西安市政府的這種做法卻引來反對的聲音。
應該說，西安市的這份補貼方案覆蓋面非常廣，從90平方米以下的小戶型到144平方米以上的大戶型，從一手房到二手房，只要購房，都能享受補貼。
此外，西安市對經(jīng)濟適用住房購買資格也作出了調(diào)整。原標準是全年家庭總收入不超過33200元的家庭可以購買經(jīng)濟適用住房，現(xiàn)在只要家庭人均年收入不超過上年度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，就可以購買經(jīng)濟適用住房。
“表面上看，西安市的這種做法是在補貼購房者，實際上卻是在補貼開發(fā)商。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉說，政府這么做就是鼓勵居民買房，如果大量居民在這種政策的鼓動下加入購房隊伍，開發(fā)商的銷售狀況就會大為改善，從而迅速回籠資金，緩解資金鏈緊張的局面。
不僅僅是西安市政府在為當?shù)貥鞘性靹�，此前，河南等地也都出臺了“促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費、辦理戶口等內(nèi)容。按照這些地方政府的說法，這么做的目的就是使房地產(chǎn)恢復，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場的金融政策突然收緊，隨之而來的則是房地產(chǎn)市場的清淡，交易冷清、市場觀望，開發(fā)商的資金鏈突然間緊張了起來。
救市措施暗含什么
盡管一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了或明或暗的優(yōu)惠購房，但房地產(chǎn)市場的整體清淡并沒有得到改善。這種對市場預期的悲觀直接傳導到了各地的土地市場，從去年下半年開始，土地流拍、開發(fā)商不愿拿地的事件不斷發(fā)生。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理李文杰分析說，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)超過連續(xù)10個月的“價量齊跌”，土地市場顯然已經(jīng)受到整體價量齊跌的影響，新地拍賣價格持續(xù)下降，囤地的開發(fā)商早就開始尋求資金合作，棄地而去的開發(fā)商也早已出現(xiàn)。
2007年12月，成都推出總面積約258畝的三幅地塊，全部流拍。2007年底,廈門市最后一場土地拍賣會中，出讓的六宗地有四宗“流拍”，整場土地拍賣會從開始到結(jié)束，全程不到15分鐘。有統(tǒng)計顯示，今年上半年，全國土地市場上有40多塊地流拍，大量土地僅以底價成交。而在2006年、2007年上半年，土地市場地王頻頻出現(xiàn)。
“我覺得，地方政府之所以紛紛出臺救市措施，最直接的動機就是土地出讓金減少�！焙皶熣f，土地出讓金是地方政府財政收入的重要支柱，一些房地產(chǎn)開發(fā)量大的城市，土地出讓金要占到財政收入的一半以上。從去年下半年開始的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，使得開發(fā)商不再競相拿地，地方政府的財政收入肯定受到了影響。
在北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，地方政府出臺這些“救市”措施，主要是出于維護房地產(chǎn)市場預期的目的，想透露給消費者、開發(fā)商一個信息：政府希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
“不同的城市，其房地產(chǎn)市場形勢并不相同，是否出臺救市措施主要取決于當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)市場的判斷，出臺了措施的地方也未必其房地產(chǎn)市場形勢就非常不好�！标悋鴱娬f，這些年來，土地出讓金在各地財政收入中的重要性都在提高，肯定是地方政府要認真考慮的內(nèi)容。
陳國強認為，目前，我國一些地方政府出臺了對房地產(chǎn)市場“救助”的措施，看起來與國家整個的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并不完全一致�！爸醒氪_定大的思路，但具體落實還是靠地方，中央有中央的考慮，但地方也有地方的利益驅(qū)動�！�
美國政府接手“兩房”我國政府是否需要救市
巧的是，當?shù)貢r間9月7日當天，美國財政部長亨利·保爾森宣布，美國政府接手“兩房”。這一舉措被稱為美國歷史上最大的救市舉動。
“兩房”是指美國規(guī)模最大的住房抵押貸款融資機構(gòu)“房地美”和“房利美”。在目前美國12萬億美元的住房抵押貸款中，有42％來自這兩家機構(gòu)。
受美國房地產(chǎn)泡沫破裂影響，這兩家機構(gòu)早已深陷泥潭，在2007年，兩家機構(gòu)的損失超過140億美元。
據(jù)報道，美國財政部長亨利·保爾森表示，之所以采取政府接管的措施，是因為房利美和房地美規(guī)模龐大，與金融系統(tǒng)關(guān)系密切，以至于其中任何一家垮掉都會導致美國以及全球金融市場的大動蕩。
盡管政府接管兩家機構(gòu)需要投入巨額資金，但保爾森認為，放手讓它們倒閉對金融市場的沖擊將比這個代價要嚴重得多。
那么，美國政府的出手救市是否給我國帶來啟示：也需要政府采取救市的措施？
“美國政府接手‘兩房’跟我國地方政府救市完全不同�！焙皶煴硎荆康孛�、房利美是有政府資助的企業(yè)，在其陷入困境的情況，美國政府接手有利于企業(yè)的運作，從而保護擁有兩家公司債務(wù)的債權(quán)人。而在我國，開發(fā)商遠沒到?jīng)]有出路的境地，地方政府出臺措施更多跟土地收入減少有關(guān)。
對于“兩房”被接管，目前還沒有看到具體措施，在一些金融業(yè)內(nèi)專家看來，美國政府的接管并不意味著將“兩房”國有化，從而不會將“兩房”的債券變成國家債務(wù)，接管只是為了避免金融市場出現(xiàn)劇烈震動。
也有專家認為，盡管美國政府出手接管“兩房”，依然不會改變美國房地產(chǎn)市場下滑的現(xiàn)狀。
胡景暉告訴記者，我國房地產(chǎn)市場的問題還是房價問題。現(xiàn)在這個階段房價依然高位運行，如果開發(fā)商支撐不下去，完全可以降價出售，再不行還可以轉(zhuǎn)讓項目，或者吸引民間資本進入。
學者易憲容表示，美國政府接手“兩房”提醒我們要注意金融安全。為了防止美國次貸危機在中國發(fā)生，政府監(jiān)管部門不僅應嚴厲打擊房地產(chǎn)市場投機炒作，而且要進一步完善現(xiàn)有的住房金融制度，比如讓一些沒有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商不可進入住房預售，讓房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整使絕大多數(shù)居民有能力購買。
本報北京9月8日電 |