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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在江蘇調(diào)研公共租賃房建設(shè)時(shí)表示，“住房保障制度要可持續(xù)發(fā)展，需要探索將政府的公平和市場(chǎng)的效率相結(jié)合。”
當(dāng)保障性住房建設(shè)進(jìn)入快車(chē)道時(shí)，政府的保障能力是否可持續(xù)，現(xiàn)有的住房保障體系能否良性運(yùn)轉(zhuǎn)，“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的住房問(wèn)題解決路徑能否實(shí)現(xiàn)？
增加政府掌握的公共租賃房源，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼、建立住房保障投融資體系，常州求解住房保障的一系列嘗試，或能為各地提供一些借鑒。
建設(shè)公共租賃房，有望與廉租房“打通”
今年8月1日，江蘇省常州市在全國(guó)率先出臺(tái)公共租賃房管理辦法。常州市市長(zhǎng)王偉成認(rèn)為，這一制度推出后，住房保障體系已經(jīng)“成龍配套”，廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房制度，從政策體系上已經(jīng)對(duì)住房困難家庭實(shí)現(xiàn)“全覆蓋”。
管理辦法規(guī)定，常州公共租賃房的保障對(duì)象主要有兩種，一是低收入住房困難家庭，即家庭人均年收入低于上年市區(qū)人均可支配收入80%的無(wú)房戶；二是新就業(yè)人員，即畢業(yè)不滿5年、已與用人單位簽訂勞動(dòng)合同，并在本市市區(qū)沒(méi)有房產(chǎn)的大學(xué)畢業(yè)生。
低廉的租金和穩(wěn)定的住所是公共租賃房最大的吸引力。目前常州公共租賃房租金僅為市場(chǎng)價(jià)格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業(yè)人員為每月4.5元/平方米。據(jù)常州市房管局局長(zhǎng)朱建文介紹，今后即使上調(diào)租金標(biāo)準(zhǔn)，也不會(huì)超過(guò)市場(chǎng)租金的50%。目前建設(shè)中的6個(gè)項(xiàng)目，也都位于市區(qū)內(nèi)大型居住區(qū)附近。
朱建文說(shuō)，“住房保障要實(shí)現(xiàn)‘全覆蓋’，政府手中掌握一定規(guī)模的房源十分重要”，因此，當(dāng)務(wù)之急是擴(kuò)大公共租賃房的建設(shè)規(guī)模。據(jù)介紹，常州市第一批公共租賃房集中建設(shè)的4個(gè)項(xiàng)目近期同時(shí)開(kāi)工，加上此前政府定向建設(shè)集中收購(gòu)的2個(gè)項(xiàng)目，6個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約20萬(wàn)平方米，總投資近8億元，可提供約4000套房源。
“目前常州的廉租房實(shí)物配租只有800多套，無(wú)法滿足需求。將來(lái)公共租賃房達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，完全可以和廉租房‘打通’。租一樣的房子，不同的對(duì)象交不同的租金�！敝旖ㄎ谋硎�。
暫停經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，推行貨幣補(bǔ)貼
在增加租賃房源實(shí)物建設(shè)的同時(shí)，常州于今年初暫停經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)物建設(shè)，代之以每戶8萬(wàn)元的貨幣補(bǔ)貼，幫助符合經(jīng)濟(jì)適用房保障條件的家庭到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房。這一政策實(shí)施大半年來(lái)，大受歡迎。目前已受理申請(qǐng)6134戶，是往年實(shí)物經(jīng)濟(jì)適用房全年申請(qǐng)量的5倍，申請(qǐng)家庭已簽約購(gòu)房3813戶。
據(jù)介紹，常州商品房?jī)r(jià)格比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房?jī)r(jià)格相差約1000元，按照3口之家保障到80平方米的標(biāo)準(zhǔn)，8萬(wàn)元恰好能抹平“差價(jià)”。同時(shí)，保障對(duì)象可以根據(jù)自己的生活習(xí)慣和個(gè)性化需求選擇購(gòu)買(mǎi)商品房，避免了過(guò)去由于經(jīng)濟(jì)適用房地段不合適屢屢發(fā)生的“棄購(gòu)”。
更具吸引力的是，保障對(duì)象購(gòu)房滿5年后若要上市交易，只要向政府退還8萬(wàn)元補(bǔ)貼款即可。對(duì)低收入家庭而言，“有限產(chǎn)權(quán)”部分也獲得了財(cái)產(chǎn)性收入。
通過(guò)貨幣補(bǔ)貼，常州市將提前完成該市2007—2011年住房保障規(guī)劃中提出的經(jīng)濟(jì)適用房保障任務(wù)。而一般經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)周期就需要3年左右。貨幣補(bǔ)貼大大縮短了這一進(jìn)程。
“今年初常州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，價(jià)格穩(wěn)中有降，這樣的情況下，貨幣補(bǔ)貼的效果好，客觀上也促進(jìn)了樓市存量房消化。”朱建文說(shuō)，“住房保障方式應(yīng)該和住房市場(chǎng)靈活結(jié)合，以后市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)變化，我們還會(huì)及時(shí)作出調(diào)整。”
建立房投公司融資30億元，保證保障房建設(shè)資金
無(wú)論是大規(guī)模的實(shí)物建設(shè)，還是每戶8萬(wàn)元的貨幣補(bǔ)貼，都需要政府拿出真金白銀。資金始終是保障房建設(shè)的大問(wèn)題。
根據(jù)常州市的保障規(guī)劃，要實(shí)現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的“應(yīng)保盡保”，并籌集6000套左右公共租賃房源的目標(biāo)，兩年內(nèi)共需投入住房保障資金30億元左右。而常州每年用于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的財(cái)政撥付資金只有1億元左右。
今年年初，常州成立了注冊(cè)資本為10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司（以下簡(jiǎn)稱“房投公司”），作為保障房建設(shè)的投融資平臺(tái)，政府向房投公司注入3000畝土地資源，落實(shí)了30多億元融資額度，目前已實(shí)際到賬27.9億元，一舉解決了今后幾年的保障資金。
據(jù)朱建文介紹，房投公司融資的還款渠道主要有7條，包括土地出讓凈收益的10%，每年約10億元；公積金增值收益部分，每年約兩三千萬(wàn)元；財(cái)政專戶投入每年1億元左右等，“還貸沒(méi)有問(wèn)題”。
由于房投公司資產(chǎn)質(zhì)量較高，還款渠道多元而穩(wěn)定，金融機(jī)構(gòu)紛紛給予融資支持。房投公司已經(jīng)具備了可持續(xù)的投資能力，能夠在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)對(duì)住房保障穩(wěn)定投入。
朱建文介紹：“當(dāng)公租房達(dá)到萬(wàn)套左右的規(guī)模，房投公司就有足夠的資產(chǎn)爭(zhēng)取試點(diǎn)產(chǎn)業(yè)信托基金，資金實(shí)力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，甚至可以參與商品房市場(chǎng)，賺錢(qián)來(lái)回補(bǔ)保障房的投入�！� |