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| 看英國(guó)人怎么從開(kāi)發(fā)商身上"拔毛" |
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| 2007-11-06 郝倩 來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 |
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之前在國(guó)內(nèi)，與一個(gè)開(kāi)發(fā)商探討“地王”的頻頻出現(xiàn)，會(huì)不會(huì)是房?jī)r(jià)急速上揚(yáng)的原因之一。原本和顏悅色的他當(dāng)即就板起了面孔。
我估計(jì)拿這個(gè)問(wèn)題問(wèn)國(guó)內(nèi)其他開(kāi)發(fā)商，其中大部分都會(huì)有這樣的反應(yīng)。畢竟，經(jīng)過(guò)拍賣(mài)或是掛牌，付出“天價(jià)”拿到的土地，誰(shuí)不指望它賺錢(qián)？掏出去的真金白銀總得從購(gòu)房者身上收回來(lái)。
也有城市規(guī)定10萬(wàn)平方米建筑面積的小區(qū)，必須配建一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房，但目前僅是極少數(shù)的試點(diǎn)。
來(lái)到英國(guó)后，我發(fā)現(xiàn)這里的情況大為不同。
從對(duì)于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的英文翻譯就能看出點(diǎn)端倪——speculative
development。Speculative是投機(jī)的意思，“投機(jī)”一詞在中文中帶有貶義，但是英國(guó)人就樂(lè)意在“開(kāi)發(fā)”前面加這么個(gè)詞。
既然是“投機(jī)”，開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)自然就不會(huì)那么順利了，總得費(fèi)一番周折。
英國(guó)的土地是私人擁有的，地價(jià)也很高。更讓開(kāi)發(fā)商頭疼的是，按照英國(guó)現(xiàn)行的規(guī)劃許可，即使費(fèi)盡周折拿到一塊地，沒(méi)有政府的許可，誰(shuí)也別想蓋一磚一瓦。
作為交換，開(kāi)發(fā)商即使一百個(gè)不樂(lè)意，也必須要蓋些社會(huì)住房出來(lái)。這是英國(guó)開(kāi)發(fā)商要賺錢(qián)必須付出的代價(jià)。這種對(duì)于開(kāi)發(fā)商，或者一些土地主利益的犧牲，其實(shí)也是政府公共補(bǔ)貼的一種體現(xiàn)形式。大體來(lái)說(shuō)，英國(guó)有20%到50%的“社會(huì)住房”（類(lèi)似于國(guó)內(nèi)所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房）是通過(guò)這種體制實(shí)現(xiàn)的。
與此同時(shí)，這些占一定比例的社會(huì)住房，不管是拿來(lái)賣(mài)或是租，開(kāi)發(fā)商都必須要保證它們與市場(chǎng)出售的房屋同等質(zhì)量，而且所處地段有可能與市場(chǎng)出售的房子相當(dāng)。這些住房最終會(huì)移交給相關(guān)管理機(jī)構(gòu)，用以作為社會(huì)住房的長(zhǎng)久儲(chǔ)備。
開(kāi)發(fā)商要蓋房子，前提就是要和政府進(jìn)行“協(xié)商”，這一協(xié)商的過(guò)程可能要比與土地所有者談價(jià)錢(qián)買(mǎi)地還要麻煩。不為社會(huì)作貢獻(xiàn)，就別想賺錢(qián)。英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)則就是這樣的。
傳統(tǒng)的英式住房，一般為兩層樓，前面可停車(chē)，后面有花園，受到很多英國(guó)人的喜愛(ài)。這種住房，在新建的社會(huì)住房中，已經(jīng)十分少見(jiàn)。倫敦出現(xiàn)越來(lái)越多的高層，城市開(kāi)始從“橫”向“豎”發(fā)展。
以前英國(guó)人都是以“公房”為主，政府出錢(qián)蓋，老百姓住，大家都覺(jué)得理所應(yīng)當(dāng)，甚至一些英國(guó)人都沒(méi)把這種房子當(dāng)作“福利”來(lái)看。這其中當(dāng)然也有一個(gè)主要的背景，英國(guó)很多地區(qū)在經(jīng)歷二戰(zhàn)后幾乎夷為平地了，政府蓋房子給百姓住，也是一種責(zé)任和義務(wù)。那時(shí)候，也是英國(guó)“公房”大量出現(xiàn)的時(shí)候。
可是現(xiàn)在，政府也不樂(lè)意掏那么多錢(qián)，慷慨地解決住房問(wèn)題了。在英國(guó)部分地區(qū)，“注冊(cè)社會(huì)房東（Registered Social
Landlord）”或“住宅協(xié)會(huì)（Housing Association）”就開(kāi)始出現(xiàn)了，這些機(jī)構(gòu)都是非盈利性的，歸一個(gè)非政府機(jī)構(gòu)“中央房屋社團(tuán)（Housing
Corporation）”管理。中央房屋社團(tuán)每年從政府得到預(yù)算，之后再網(wǎng)聚更多的社會(huì)力量，在自己的土地儲(chǔ)備上，進(jìn)行社會(huì)住房的建設(shè)，供給社會(huì)中的社會(huì)關(guān)鍵勞動(dòng)者（Key
workers）或者其他符合條件的申請(qǐng)者。
英國(guó)現(xiàn)行的住房保障體制，讓開(kāi)發(fā)商和政府、以及這些民間的房屋機(jī)構(gòu)有了一個(gè)不斷協(xié)商的過(guò)程，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中謀利，并非“像賣(mài)大白菜一樣賣(mài)房子”那么簡(jiǎn)單了。甚至就是社會(huì)住房定價(jià)這樣的環(huán)節(jié)，都可能由獨(dú)立的第三方調(diào)查完成。
Pocket是倫敦的一個(gè)開(kāi)發(fā)商，他的公司開(kāi)發(fā)針對(duì)社會(huì)關(guān)鍵勞動(dòng)者的、價(jià)格相對(duì)較為低廉的“可負(fù)擔(dān)住房（affordable
homes）”。顧客也定位在中產(chǎn)階級(jí)中收入相對(duì)比較低的那些工作者。
Pocket設(shè)計(jì)的房子中，有一個(gè)項(xiàng)目是37.5平方米的一房一廳，上市之后，預(yù)計(jì)售價(jià)可能為市場(chǎng)價(jià)格的80%左右，大概在15萬(wàn)到18萬(wàn)英鎊。
就是這樣精心設(shè)計(jì)的房型，我的一個(gè)英國(guó)朋友仍然認(rèn)為，這種房屋并不是英國(guó)傳統(tǒng)意義上的“可負(fù)擔(dān)住房”，最多算是便宜的房子。
他舉例說(shuō)：一個(gè)兩房一廳的公寓，市場(chǎng)價(jià)格大概在30萬(wàn)英鎊左右，但是按照英國(guó)目前可負(fù)擔(dān)住房的銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)，合適的購(gòu)房者可以只購(gòu)買(mǎi)房屋25%到75%范圍內(nèi)的部分股權(quán)，如果是購(gòu)買(mǎi)50%，就是15萬(wàn)英鎊。其余的部分，每個(gè)月支付固定“租金”就可以了，沒(méi)有人會(huì)強(qiáng)迫你一定要購(gòu)買(mǎi)整個(gè)公寓的使用權(quán)。如果以后你有需要，可以申請(qǐng)接著購(gòu)買(mǎi)剩余的股權(quán)。在英國(guó)人的觀念中，購(gòu)房不是一朝一夕的事情。
由于開(kāi)發(fā)商們規(guī)劃建設(shè)的就是這種“讓人們買(mǎi)得起”的房子，所以他們也可以和政府協(xié)商，提一些條件。比如提高住宅容積率，或是減少一些配套設(shè)施。
比如說(shuō)，蓋一個(gè)擁有24套商品房的公寓，可能要蓋20%的社會(huì)住房；但是如果要全部蓋成社會(huì)住房，則可能容積率會(huì)提高一倍。同樣的一塊土地，多蓋出一倍的房子來(lái)，這樣一算，即使價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商依然有利可圖。
同時(shí)，由于這些開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上獲取的土地都是面積略小的項(xiàng)目，又是提供有保障性質(zhì)的可負(fù)擔(dān)住房，所以，他們可以選擇在交通便利的位置建設(shè)房屋，而不提供車(chē)位。
某種意義上來(lái)說(shuō)，這也是英國(guó)規(guī)劃系統(tǒng)體現(xiàn)出的變通性。開(kāi)發(fā)商必須為社會(huì)、為低收入人群做貢獻(xiàn)，在他們做貢獻(xiàn)的同時(shí)，可以從政府獲得一定優(yōu)惠。這也是開(kāi)發(fā)商本身在市場(chǎng)生存的保障。
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