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城里人冒風險購置農(nóng)村房產(chǎn)
狹窄的胡同，塵土飛揚，路兩側堆滿了柴禾，狗的糞便到處都是，39歲的畫家李玉蘭抱著1歲的女兒打開銹跡斑斑的鐵門。一處普通的農(nóng)家小院展現(xiàn)在眼前——5間上房、6間廂房占據(jù)了小院的大部分空間，院里的小池塘里只有荷梗和殘冰。
在距離北京城中心只有40公里的通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村，這處占地面積391.28平方米的小院，坐落在村子深處。如果不是因為一場房產(chǎn)官司，它一定不會成為千萬個農(nóng)家院中的“明星”。
在李玉蘭提供的大紅“土地房屋使用證”上，“變更記事”一欄寫著：“馬海濤于2002年7月1日將上房5間、廂房3間出售給李玉蘭使用”（后李玉蘭加蓋3間廂房）。下面，蓋有辛店村村委會的大紅印章。
同樣蓋有辛店村委會章的一張手寫“買賣房協(xié)議書”顯示，李玉蘭共支付了4．5萬元，平均每平方米土地帶房屋115元。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，2002年北京市商品房平均銷售價格為每平方米4761元，兩者相差逾41倍。
畫家李玉蘭購買的正是所謂的“小產(chǎn)權房”。城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或村集體建設的房屋，拿不到國家發(fā)的產(chǎn)權證，所以被稱為“小產(chǎn)權房”。
我國《土地管理法》規(guī)定：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市里的土地屬于全民所有，農(nóng)村的土地屬于村集體經(jīng)濟組織或村民委員會所有。農(nóng)民集體所有的土地的使用權，不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。
這部法律讓城市居民去農(nóng)村買房成了奢望。然而，高價的城市房和低廉的農(nóng)民房之間的價格落差，使很多城市居民冒著政策風險在農(nóng)村購置了房產(chǎn)。
小產(chǎn)權房交易：后悔的總是農(nóng)民
隨著幾年來北京房價的飛漲，宋莊一帶三四間房的農(nóng)民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5萬元以上。據(jù)宋莊小堡村村委會統(tǒng)計，僅房租一項，村民年收入就在750萬元以上。
看到自己賣過的房子飛速升值，很多農(nóng)民不甘心。李玉蘭認為，這是原房主馬海濤把她告上法庭最重要的原因。
2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是城市居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋。而根據(jù)法院評估結果，賣主要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。
5個月后，北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。
據(jù)宋莊藝術促進會的饒雪峰介紹，宋莊住有藝術家近2000人，其中300多人買下了農(nóng)民的房子。2006年10月以來，被村民告上法庭的不止李玉蘭，畫家村有10多位。但李玉蘭的案件第一個宣判。
“只要村口有人拿著測量儀轉兩圈，農(nóng)民和我們這些買房人兩邊都騷動起來”，59歲的齊興猛在通州張家灣鎮(zhèn)賈各莊買了一處農(nóng)民宅基地建成衣廠，不久前，剛被賣主起訴。
“買房住、買房建工廠被起訴還可以理解，我買房辦公益也被起訴�！�70歲的畫家裴俊義1999年在通州柴湖鎮(zhèn)崔窯村買了一處農(nóng)民房，開辦了“夕陽紅公益活動站”。5年后，主動找他賣房的農(nóng)民反悔，將他起訴至法庭，一二審都是判決合同無效，原房主將當時購房款2．6萬元返還。而當時，小產(chǎn)權房的問題還沒有進入公眾的視野。
城里買房人靠反訴曲線救國
今年1月3日，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經(jīng)濟補償金共計48萬元。
3月3日，這一索賠案件在北京通州區(qū)宋莊法庭開庭審理，法庭沒有當庭宣判。
李玉蘭的起訴并非心血來潮。北京漢衡律師事務所的張萬臣律師認為，這是在現(xiàn)有的法律框架下，受損的城里人取得合理補償?shù)氖侄�。“也就是曲線救國：把房子還給農(nóng)民，但是要分享買房到現(xiàn)在房屋升值的利潤�！�
因為這類土地糾紛案件層出不窮，北京市高院下發(fā)了《關于審理農(nóng)村私有房屋買賣研討會會議紀要》。其中寫道：“與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外”，例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效�！�
日前，北京市海淀法院山后法庭相繼審結的4起同類案件中，亦根據(jù)房屋的升值程度，確定涉案房屋的重置成新價和區(qū)位補償價。其中一宗案件中，農(nóng)民須賠償買受人45萬元之多。
“在海淀的案子里，買房人和農(nóng)民所得利益的是七三開，買房人拿七，農(nóng)民拿三�！睆埲f臣認為，這在一定程度上可以遏制農(nóng)民的起訴風潮，得不到利益的農(nóng)民會知難而退。
“六四分成我也滿意，最低五五分成我也能接受�！饼R興猛說。在現(xiàn)有的法律框架下，合同肯定會被認為無效，唯一得到補償?shù)耐緩剑椭挥蟹丛V。
村委會：被忽略的第三方？
“除了錢款補償，這些案子還有一些可以挽回的地方�！甭蓭煆埲f臣認為，根據(jù)《民法通則》第六十一條，“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”
他認為，根據(jù)我國土地管理法，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。農(nóng)民出賣的只是房產(chǎn)，只是在出賣房產(chǎn)的過程中“地隨房走”。房產(chǎn)賣出后，名義上農(nóng)民的土地已經(jīng)上交。如果法院判令返還給受損的一方，“返還對象不是農(nóng)民，是村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會”。
“還應該追加第三方，村民委員會�！睆埲f臣說，在房產(chǎn)轉讓協(xié)議中，村委會加蓋了公章，而且村委會是土地的所有者，這個買賣房協(xié)議中應該有買房人、村民和第三方村委會，法院只審理兩方是不對的。
他認為，村委會蓋章，實際上是土地所有人確認把地使用權轉讓給買房人，這是土地違法事件，應該有土地部門去糾正，而不是房主。
另外，畫家買房的作用不僅僅是居住，還有創(chuàng)作功能。畫室就像畫家的生產(chǎn)車間，這種無煙工業(yè)值得提倡。
在以上推斷中，村委會的態(tài)度顯然是關鍵。據(jù)宋莊鎮(zhèn)人民政府相關工作人員介紹，2007年宋莊鎮(zhèn)的總稅收達到3．73億元人民幣，繼續(xù)保持高增長。而畫家所帶來的消費和產(chǎn)業(yè)鏈，起到的作用不可小覷。在《北京市“十一五”時期文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，宋莊原創(chuàng)藝術與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一。
而藝術家也在期待著鎮(zhèn)政府的回應，在中國宋莊網(wǎng)上，“小產(chǎn)權房糾紛——李玉蘭案件引起全國關注”位列2007年宋莊十件大事之三。
宋莊在醞釀著什么
在宋莊，只要有記者模樣的人到復印店復印材料，就會圍上來一大批群眾詢問。這個官司輸贏關系到全鎮(zhèn)居民的利益。而宋莊的一舉一動，正在被全國媒體緊盯。
據(jù)統(tǒng)計，目前北京400余個在售樓盤中，小產(chǎn)權樓盤約有72個，占市場總量的18％。而深圳這類住房占的比重，更是高達40％至50％。
2007年，小產(chǎn)權房問題浮出水面，各方熱議。建設部2007年6月18日發(fā)布風險提示：城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。
2007年12月30日《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。
但各式各樣的試驗一直在繼續(xù)。1月8日，中央電視臺《第一時間》報道，北京通州出現(xiàn)了一些既像農(nóng)場又像房地產(chǎn)的項目。1月15日,《新京報》報道順義區(qū)南莊頭村的綠民農(nóng)業(yè)園項目是“大棚房”：既可以居住，也可以用來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)講禮村的溫室大棚房，城里人承包農(nóng)用土地，用“種地”的方式取得農(nóng)地附帶別墅30年的租期。
廣東甚至起步更早，2005年10月1日，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》施行。率先打破了農(nóng)地非經(jīng)政府征用不得轉為非農(nóng)用途的舊制，開創(chuàng)了農(nóng)地直接入市的土地市場新局。
但該辦法第五條同時規(guī)定：通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設和住宅建設。
顯然，從現(xiàn)有法律法規(guī)和經(jīng)驗來看，小產(chǎn)權房和農(nóng)民房不可能取得合法的地位。
在正在舉行的兩會上，全國政協(xié)委員、建設部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)濟專家委員會委員郭松海認為，在農(nóng)村原建設用地上開發(fā)的住房，可經(jīng)合法程序，將其納入住房社會保障體系，轉為經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房，緩解中低收入家庭的住房壓力。
全國政協(xié)常委、中國人民大學教授鄭功成也表示，在不違反土地利用法規(guī)的前提下，讓“小產(chǎn)權房”合法化。
據(jù)內(nèi)部人士透露，一個更加大膽的計劃正在宋莊鎮(zhèn)誕生，一份名為“宋莊鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地流轉辦法指導意見”的文件已經(jīng)制定，并下發(fā)到各村委會。
畫家王立則說，他看過這個文件。該指導意見認為，村民一旦賣掉房產(chǎn)，就視作放棄了宅基地的使用權。經(jīng)過村民代表大會集體表決后，村委會有權收回宅基地并將使用權轉給藝術家。村委會所得使用權轉讓收入將按地塊大小平均分配給村民。
據(jù)王立則介紹，該文件認為，農(nóng)民有權處置房產(chǎn)，無權處置宅基地，村集體有經(jīng)營的權力。該辦法不追溯以往，重點指導正在持觀望態(tài)度的賣房農(nóng)民，但至今“尚無一例按此文件執(zhí)行”。該文件由于剝奪了村民的土地使用權，村民反對意見強烈。
不過，這一切跟李玉蘭并沒有關系。3月17日是法院判她搬離辛店村的最后期限，而除了朋友的畫室，她暫無棲身之處。她仍然視這個院落為自己的“家”，“冬天把小池塘凍裂了，我打算重新弄一下，再種上荷花，養(yǎng)上金魚。”李玉蘭說。本報北京3月11日電 |