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| 北京藍(lán)皮書揭秘房地產(chǎn)市場(chǎng)怪現(xiàn)狀 |
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| 2008-03-20 作者:董偉 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào) |
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“如果政府在收入上讓利，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格就只有商品房的一半，但代價(jià)是GDP總量將減少、地方政府的財(cái)政收入將減少，因此改變以GDP增長(zhǎng)為中心的發(fā)展觀和政績(jī)觀是老百姓住房得到實(shí)惠的前提�！苯裉欤本┦猩鐣�(huì)科學(xué)院發(fā)布的“北京藍(lán)皮書之社會(huì)發(fā)展報(bào)告”中有這樣的表述。
房?jī)r(jià)快速上升，連續(xù)幾年成為市民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的重大社會(huì)問(wèn)題。在2007年度北京市社科院對(duì)市民的調(diào)查中，有68％的受訪者“擔(dān)心”或“非常擔(dān)心”房?jī)r(jià)上漲對(duì)自己生活造成影響。
近三年來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，從供給和需求兩方面抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，但是基本未能奏效。2007年房地產(chǎn)商繼續(xù)大量囤地、捂盤，在前幾年房?jī)r(jià)快速上升之后，2007年下半年北京住宅價(jià)格又出現(xiàn)了新一輪飆升。
在北京市社科院對(duì)市民的調(diào)查中，市民對(duì)2007年北京市政府各項(xiàng)工作評(píng)價(jià)最低的就是“調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格”，74％的回答者明確表示“不滿意”，而回答“滿意”的僅占5．5％。67％的回答者認(rèn)為房?jī)r(jià)問(wèn)題在今年也不會(huì)有所改善，市民逐漸對(duì)政府在這一問(wèn)題上的調(diào)控能力失去信心。
在北京藍(lán)皮書中，專家分析說(shuō)，由于土地的稀缺性和不可再生性，住房不可能完全交給市場(chǎng)來(lái)解決，“看不見的手”是要有前提的，那就是供給的無(wú)限性和信息的對(duì)稱性，而這兩點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都不存在。
報(bào)告說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了非�；闹嚨默F(xiàn)象。
一是住房?jī)r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了廣大市民的購(gòu)買能力，2006年北京市住宅銷售均價(jià)是每平方米8050元，當(dāng)年北京的城市居民人均可支配收入是19978元，僅能購(gòu)買2．5平方米住房，3口之家如果按2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房面積20.1平方米標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)一套住宅，需要不吃不喝8．1年。
二是隨著房?jī)r(jià)的上漲，三年來(lái)北京住宅商品房銷售面積逐年下降，2005年銷售2566萬(wàn)平方米，2006年是2205萬(wàn)平方米，2007年1~11月只有1550萬(wàn)平方米，其中現(xiàn)房銷售量同比下降30％。房地產(chǎn)商強(qiáng)調(diào)住宅需求旺盛來(lái)為提高房?jī)r(jià)造勢(shì)，但是住房需求相對(duì)而言是彈性的，買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費(fèi)能力與房?jī)r(jià)找不到交匯點(diǎn)時(shí)，只能是有價(jià)無(wú)市——這正是今天的空有高價(jià)、少人購(gòu)買的現(xiàn)狀。
該報(bào)告指出，目前政府把中低收入群體從住房市場(chǎng)上解脫出來(lái)的調(diào)控力度仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。2007年北京市公布了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)、審核的管理辦法。可以申請(qǐng)廉租房的低保家庭困難戶有3．83萬(wàn)戶，截至2007年2月，累計(jì)有2．6萬(wàn)戶享受到住房保障政策；而符合申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭住房困難戶數(shù)字還在調(diào)查之中，截至2007年2月，解決了約19萬(wàn)戶。
此外，《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒2007》顯示已經(jīng)竣工的“經(jīng)濟(jì)適用房”平均每套106平方米,銷售的“經(jīng)濟(jì)適用房”平均每套108平方米，早已違背了經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，甚至超過(guò)了建設(shè)部對(duì)商品房70％的戶型為90平方米的要求，這只不過(guò)是房地產(chǎn)商以“經(jīng)濟(jì)適用房”名義享受政策優(yōu)惠而建起來(lái)的商品房。
建造經(jīng)濟(jì)適用房的資金如何解決，決定著經(jīng)濟(jì)適用房制度能否持續(xù)下去。這筆資金包括向享受政策優(yōu)惠的房地產(chǎn)企業(yè)免征土地出讓金和減免部分稅金。房地產(chǎn)企業(yè)始終把房屋開發(fā)建設(shè)的成本視為最高商業(yè)機(jī)密，而政府土地出讓金列入政府基金內(nèi)，一般也不在統(tǒng)計(jì)年鑒內(nèi)公布。該報(bào)告的編撰者通過(guò)“調(diào)查請(qǐng)教并翻閱有關(guān)政策文件”，做出了粗略的描述：
如果房屋銷售價(jià)為每平米10000元，它可以分解為以下幾個(gè)主要部分：
成本：
1．土地出讓金＋大、小城建配套3500元
2.建筑安裝費(fèi)（高層、多層建筑不同，取中）1600元
3.銀行利息、廣告、銷售費(fèi)用等1000元
稅：
4．營(yíng)業(yè)稅（按銷售價(jià)5．5％征收）550元
5.土地增值稅（銷售價(jià)－成本－營(yíng)業(yè)稅）×（30％~50％）1400元
6.企業(yè)所得稅（銷售價(jià)－成本－營(yíng)業(yè)稅－土地增值稅）×33％650元
利潤(rùn)：
7．利潤(rùn)1300元
按照上面所列，國(guó)家各項(xiàng)稅收理論上要占商品房銷售價(jià)格的約1／3，再加上土地出讓金和配套費(fèi)用，共占銷售價(jià)的約2／3。報(bào)告認(rèn)為，“如果政府在這兩類收入上讓利，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格就只有商品房的一半，但代價(jià)是GDP總量將減少、地方政府的財(cái)政收入將減少。因此，改變以GDP增長(zhǎng)為中心的發(fā)展觀和政績(jī)觀是老百姓住房得到實(shí)惠的前提�！�
此外，報(bào)告還指出，目前的住房保障制度僅僅是第一步，現(xiàn)在的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房還只能惠及到最低收入和低收入群體。第二步的任務(wù)是逐步降低經(jīng)濟(jì)適用房的登記門檻，真正像溫總理設(shè)想的那樣“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的”，那樣才真正能夠解決“居者有其屋”，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧。當(dāng)保障性住房供應(yīng)量不斷增加時(shí)，商品房的價(jià)格就無(wú)法高位堅(jiān)挺。
基于以上理由，藍(lán)皮書指出北京商品房?jī)r(jià)格止?jié)q回落的“拐點(diǎn)”必將來(lái)臨，它到來(lái)的早晚取決于中央和北京市政府調(diào)控房?jī)r(jià)的力度，取決于保障性住房投入使用的規(guī)模與速度。
本報(bào)北京3月19日電 |
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