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美國房市的情況究竟有多糟？有數(shù)據(jù)顯示，今年1月，美國中價位現(xiàn)房平均出售價格為17.03萬美元，比一年半前大跌26%。此外，去年底全美有540萬屋主拖欠房貸或房屋遭查封，占所有屋主的12%
美聯(lián)儲估計到明年底，房價可能再跌18%到29%。但是專家們正密切關(guān)注著市場上的待售房屋數(shù)量。目前，求售房屋通常需要9個半月才能賣掉，遠(yuǎn)高于正常情況的6個月。一旦法拍屋（被拍賣的抵債房）不再增加，存屋消化，房市將開始復(fù)蘇。專家預(yù)計，明年第一季度前，美國房市不可能復(fù)蘇，即使復(fù)蘇，房價回升速度也會很緩慢。
大廈將傾
在2008年以前，雷恩·亞當(dāng)斯和太太阿曼達(dá)是典型的自力更生、不斷向上攀爬的美國夫妻。兩人先后開始做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，１年的收入從6萬美元大幅增加到16萬美元，買了車、生了女兒以后，又買了一棟牧場式平房，有３個房間，四周環(huán)境寬敞，售價37.9萬美元。和當(dāng)時很多人一樣，他們申請了無須查證收入的次級房貸，約定前5年只支付利息，利率是6.2厘，之后開始還本金，利率逐年調(diào)整。亞當(dāng)斯夫婦只需估算他們每年的收入，便獲得了抵押貸款。
一切都很順利，一直到美國房地產(chǎn)市場在2006年初開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。一方面，他們的生意不再那么好做，半年賣不出一套房子；更糟糕的是，他們自己的房子已經(jīng)貶值7.9萬美元，而且賣不出去了。
這對夫婦的遭遇，目前在美國是再普通不過了。由于地產(chǎn)市場的下滑，房子變成了負(fù)資產(chǎn)，信用也隨之破產(chǎn)，債務(wù)情況每況愈下，為了不失去房子，又被迫支付更多的利息。一場因次級抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的風(fēng)暴，在2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，影響范圍及深度不斷擴(kuò)大，一直持續(xù)至今。
接管“兩房”
隨著美國住房抵押貸款機(jī)構(gòu)狀況的不斷惡化，連美國最大的兩家住房抵押貸款機(jī)構(gòu)——房利美和房地美(簡稱“兩房”)都已經(jīng)無力自保了。去年9月7日，美國政府宣布接管“兩房”，并撤換其首席執(zhí)行官，以避免發(fā)生更大規(guī)模的金融危機(jī)。
“兩房”國有化震撼了美國人的信仰——由政府接管民間金融機(jī)構(gòu)，這在美國還是第一次。但美國前財長保爾森已別無選擇，因為“兩房”中的任何一家跨掉都會導(dǎo)致美國金融市場的大動蕩。如果美國政府失去了信譽(yù)，受國際信譽(yù)支撐的美元、華爾街將要面臨的風(fēng)暴可想而知。
保爾森表示，之所以采取這一激烈的歷史性措施，是因為房利美和房地美規(guī)模如此龐大，與金融系統(tǒng)關(guān)系又如此密切，以至于其中任何一家跨掉都會導(dǎo)致美國以及全球金融市場的大動蕩。政府接管兩家機(jī)構(gòu)需要投入巨額資金，但放手讓它們倒閉，對金融市場的沖擊將比這個代價要嚴(yán)重得多。
根據(jù)方案，美國財政部還將收購“兩房”發(fā)行的高級優(yōu)先股。財政部將在公開市場收購“兩房”發(fā)行的房貸抵押證券，同時將通過美聯(lián)儲紐約分區(qū)銀行向“兩房”提供特別信貸額度。
市場掙扎
然而，救“兩房”對于整個金融危機(jī)而言，最多只是緩解了燃眉之急。樓市下跌的趨勢還在不可遏制地蔓延。同時，新的走勢也開始出現(xiàn)。
今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個預(yù)料之外的新走勢：去年保持房價堅挺的都市區(qū)眼下遭受銷量下滑，而在先前房價暴跌的郊區(qū)，交易量開始小幅反彈。如在加利福尼亞州內(nèi)陸地區(qū)，房產(chǎn)交易量今年1月份比去年同期增長54%。而在紐約、舊金山、西雅圖等房價沒有大跌的都市，房產(chǎn)交易反而接近“凍結(jié)”。
房地產(chǎn)代理商Redfin公司的首席執(zhí)行官格倫·克爾曼認(rèn)為：“離城市越遠(yuǎn)，價格下跌越多，銷量反而正在增加。而18個月前，都市依然是人們購房的惟一地區(qū)。”以紐約曼哈頓區(qū)為例。美國房地產(chǎn)市場評估機(jī)構(gòu)米勒·塞繆爾公司的數(shù)據(jù)顯示，曼哈頓的公寓交易量今年1月份下降52%。
而低迷的樓市也給一部分人帶來機(jī)會。不久前，24歲的克里斯琴·龐薩爾在加州內(nèi)陸小城埃爾克格羅夫以19.3萬美元購置了一套3居室住房。而在4年前，這套房子售價33.6萬美元。這是龐薩爾首次購房。他說，現(xiàn)在購房月供比他租一套兩居室公寓的月租還便宜100美元，“我感覺現(xiàn)在可能是購房最佳時機(jī)”。
分析師認(rèn)為，遠(yuǎn)離都市地區(qū)的房產(chǎn)交易量逆勢反彈，說明在“熊”市時期購置房產(chǎn)的市場需求依然存在。但這對整體房市而言并非利好消息，因為大部分交易房屋是遭銀行沒收的抵債房產(chǎn)，其市場價格遠(yuǎn)低于抵押貸款。龐薩爾新購置的房屋由房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)科德韋爾金融公司售出。公司業(yè)務(wù)員卡洛斯·科茲洛夫斯基說，他近期賣出的房屋，包括龐薩爾的那套，全是銀行沒收的抵債房。 |