國土部日前公布了房地產(chǎn)項目用地調(diào)查結(jié)果,宣稱“地價占房價15%—30%,平均是23.2%,因此地價不是推高房價的最終因素。”但市場對此似乎并不認(rèn)同,而房地產(chǎn)開發(fā)商更是群起攻之。
就此,國土部中國土地勘測規(guī)劃院地價研究所所長趙松昨日發(fā)表文章稱,
目前市場上有關(guān)地價房價比的三組數(shù)據(jù),雖然目的不同、調(diào)查范圍不同、數(shù)據(jù)來源不同,數(shù)據(jù)口徑也存在一些差異,但三組數(shù)據(jù)在地價占房價比例上差異并不大,均在25%左右。
據(jù)介紹,三組數(shù)據(jù)分別是國土部對全國105個城市多個項目調(diào)查的數(shù)據(jù)(23.2%)、國土部2008年城市地價監(jiān)測結(jié)果(25.8%)以及全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會1月發(fā)布的《我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用分析》報告(58.2%)。
趙松稱,工商聯(lián)報告中所述58.2%是指土地成本占直接成本比例,這一比例并不包括稅費以及利潤,因此與地價房價比無關(guān)。事實上,工商聯(lián)報告中雖未直接提及地價房價比,但根據(jù)其提供的數(shù)據(jù),可推算出其調(diào)查樣本涉及的地價房價比均值也應(yīng)在23%—26%。
但在華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強看來,上述研究實際上犯了一個錯誤,即靜態(tài)的計算土地供給的初始價格,測算土地占房價的比重并不科學(xué),也不能真正反映房價和地價的關(guān)系,因為持有土地需要很大的成本。
他說,在計算土地價格時,不能只簡單計算賣出時的價格,還應(yīng)考慮到因土地賣出時的各種稅費及限定條件引發(fā)的土地價格變化。譬如,土地一次性支付的資金成本,土地使用稅以及規(guī)劃中為社區(qū)服務(wù)的各種基礎(chǔ)設(shè)施和配套面積等。
對此,趙松表示,單單就地價房價比這一技術(shù)數(shù)據(jù)而言,爭論并無意義,因為地價房價比到底多少算合理并無定論。她建議,可以建立一個“地價房價對照公示,成本利潤一目了然”這樣的機制。
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