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一邊是售樓現(xiàn)場人滿為患，另一邊是不少地塊“曬太陽”，這樣的反差成為上半年樓市的一大怪象。
昨天，中原地產提供給CBN記者一組最新的調研數(shù)據(jù)：根據(jù)該機構所監(jiān)測的國內12個城市的土地數(shù)據(jù)，選取了萬科、金地集團、北辰實業(yè)、龍湖地產、富力地產、遠洋地產、仁恒置地等40家知名地產商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本之后發(fā)現(xiàn)，半數(shù)土地閑置。
半數(shù)土地“曬太陽”
中原地產通過梳理40家知名地產商自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)之后發(fā)現(xiàn)：這些地塊中，除去在售和售完狀態(tài)的土地，有57%的土地尚未入市。其中，27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%依然處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實際的房源銷售。這一用地現(xiàn)狀造成了住宅市場短期供應緊缺，形成土地供應緊張的假象。
到底哪些土地在“曬太陽”呢？該報告的作者、中原集團研究經(jīng)理宋莉表示，知名發(fā)展商歷年在公開市場獲取的土地數(shù)量以2007年最多，占到整個樣本數(shù)量的45%。按照土地開發(fā)周期兩年時間計算，2009年應該正是2007年土地全面入市的時間，但從樣本數(shù)據(jù)看，仍有20%的2007年出讓用地目前處于閑置狀態(tài)。
她指出，地價透支房價，使得一批地王難以解套，2007年批發(fā)產生的地王困難重重。當年，在股市、樓市雙重利好的刺激下，圈錢囤地模式被開發(fā)商們所追捧，導致全國各地“地王”頻出，甚至出現(xiàn)了大量地價房價“倒掛”的現(xiàn)象。2007年土地成本的普遍偏高導致當年地王缺乏入市動力，因此不難理解為何2007年多數(shù)地王仍處閑置狀態(tài)。
2007年18幅地王之中，除去4幅退地，余下的14幅地王中，有7幅處于閑置待開發(fā)狀態(tài)，7幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近90%。
除了上述仍舊閑置的地塊，已經(jīng)入市銷售的項目命運又是如何呢？中原地產通過梳理樣本數(shù)據(jù)中98個在售項目的地價和房價情況發(fā)現(xiàn)，目前在售樓盤中，接近一半項目的土地是在2007年取得的，這部分項目的地價比重最高，平均值達到38%，遠高于市場平均地價比重25%。
對此，克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天指出，2007年房地產市場供需兩旺，房價快速上漲，開發(fā)商出于對后市的樂觀態(tài)度，對房價漲幅預期過高，因此在土地市場上表現(xiàn)積極，火爆競價的場面不斷出現(xiàn)，土地成交價格被持續(xù)抬高，全國各地地王頻出，從而導致2007年拿地項目的地價/當時房價平均值高達39.7%。而當2008年房地產市場受宏觀調控、金融危機等因素影響而陷入低迷，房價漲幅放緩甚至出現(xiàn)下跌后，出現(xiàn)整盤均價低于開盤均價、地價比重不降反升的現(xiàn)象也就不足為奇了。
陳嘯天稱，2007年土地市場表現(xiàn)火爆，土地成交價格不斷上漲，甚至出現(xiàn)了大量地價房價“倒掛”的現(xiàn)象，而2008年由于宏觀調控、金融危機等因素，房價漲幅放緩甚至下跌，從而導致了2007年拿地項目的地價房價比達到峰值。
新地王前途未卜
2009年初各地土地出讓仍以底價為主，進入第二季度后，多城市相繼出現(xiàn)天價地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的盛景再次重演。
中原地產通過對2009年13幅熱門地塊的樓面地價和周邊房價的對比，發(fā)現(xiàn)熱門地塊的地價占周邊房價的比例超過70%，遠高于市場平均水平，市場風險較大。
宋莉認為，在房地產市場高速發(fā)展的時期，較為激進的企業(yè)通常對后市預期十分樂觀，出現(xiàn)地價房價“倒掛”的現(xiàn)象。但由于房地產市場受政策、經(jīng)濟等不可控因素的影響，房價漲幅往往難以達到預期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導致早期購入的土地由于成本過高，開發(fā)商深套其中。
昨天，新加坡仁恒置地集團一位管理人士表示，土地是房地產利益鏈條的源頭，進行地價房價比的研究是為了體現(xiàn)在項目開發(fā)中土地成本所占的比重，從而考量開發(fā)商的經(jīng)營利潤。事實上，房價由靜態(tài)構成部分和動態(tài)構成部分組成，一個項目的開發(fā)周期往往延續(xù)幾年，幾年間價格波動也很明顯。因而，眼下，相關主管部門的工作重心之一應當是及時掌握市場一線準確的信息和數(shù)據(jù)，監(jiān)管已經(jīng)出讓的地塊按照出讓時約定的時間、規(guī)劃條件如期形成銷售，防止延期開發(fā)，坐地漲價。市場上，目前的違約成本不高，不足以有效驅使地產商加快開發(fā)進度。
克而瑞研究中心前天發(fā)布的最新報告顯示，從2009年二季度起，高價地塊不斷涌現(xiàn)，房價透支現(xiàn)象增多，尤其是6、7月份，部分地塊競價場面的火爆程度已經(jīng)不亞于2007年，其地價與當時房價比值超過了70%，已經(jīng)遠遠高于2005年～2009年項目地價與當時房價33.9%的平均比重。這些項目在未來上市時將面臨較大的市場風險。 |