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“房地產(chǎn)板塊”，一直是眾多股票投資者持續(xù)關(guān)注的熱點。大小股東們都時刻在意著這些房地產(chǎn)上市公司的健康狀態(tài)。最新一份研究報告認為，目前中國房地產(chǎn)上市公司依然面臨資金壓力。其實自2008年以來，由于房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，房地產(chǎn)公司資金壓力普遍加大。研究還表明，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金持有量與當期到期負債缺口正在加大，凈負債率走高，償債風險不容忽視。同時，現(xiàn)金流量凈額大幅降低，整體資金壓力明顯加大。
“資金缺口”普遍來襲
“中國房地產(chǎn)上市公司的資金償債壓力在逐步加大�！贝私Y(jié)論來源于6月6日由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、中國指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2009中國房地產(chǎn)上市公司10強研究報告》。其研究者遴選總資產(chǎn)規(guī)模300億元以上的12家企業(yè)作為樣本，對其2006-2008年的資金狀況進行對比分析認為，由于上市公司現(xiàn)金流量凈額大幅下降，整體資金壓力已明顯加大。與此同時，由于現(xiàn)金持有量與當期到期負債缺口正在加大，凈負債率走高，償債風險也不容忽視。
“為什么說現(xiàn)金持有量和到期負債缺口在加大？”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉通過關(guān)鍵數(shù)據(jù)闡釋，“現(xiàn)金和當期到期負債比例的比值出現(xiàn)比較明顯的下降，說明凈負債率的水平在上升，從現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物小于公司到期負債數(shù)量衡量，2008年實際上比2007年增加了很多家。另外上市公司現(xiàn)金和當期到期負債比值有較大下降，2007年，滬深上市公司從1.01下降到0.07，香港上市公司從1.87下降到1.17，這實際表明了資金缺口還是在放大。”
不過，根據(jù)2009年第一季度的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，情況稍有改觀。以萬科為例，今年第一季度末，其持有貨幣資金269.2億元，較去年末增長34.8%。該季度當期到期負債為187.3億元，增長率為4.8%，短期償債能力大為提升。
整體資金壓力考驗房企
眾所周知，良好的資金流狀況是公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營的重要保障，在2008年末，滬深房地產(chǎn)上市公司中有70家的現(xiàn)金流表現(xiàn)為凈流出，占分析樣本總數(shù)60.87%；而遠赴香港上市的公司中有18家的現(xiàn)金流同為凈流出，占分析樣本64.29%。由此可知，房地產(chǎn)上市公司的總體狀況是：現(xiàn)金流較為緊張。
上述報告顯示，2008年12家公司樣本中只有5家凈現(xiàn)金流大于零。而在2006、2007每年都有9家公司凈現(xiàn)金流為正數(shù)。
研究者認為，由于企業(yè)應(yīng)對市場形勢變化，開發(fā)節(jié)奏放緩，經(jīng)營性資金需求減弱導(dǎo)致融資降低；另外也說明融資金額難度加大，融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額相應(yīng)縮減。因此，代表企業(yè)依賴融資現(xiàn)金流入獲得凈現(xiàn)金流的狀況依然沒有改變，對企業(yè)來說便意味著較高風險。
不過，通過最新數(shù)據(jù)的對比，房地產(chǎn)上市公司的資金壓力已稍有緩解。據(jù)悉，2009年第一季度以來，由于市場銷售復(fù)蘇帶來銷售回款大增，同時又放緩拿地和開工步伐，滬深房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流入達到62.9億元。這是今年來首次為正。滬深房地產(chǎn)上市公司一季度凈現(xiàn)金流為207.0億元，而在2007年和2008年的一季度分別為14.6億元和61.2億元，表明經(jīng)營活動由現(xiàn)金凈流出轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金凈流入。這意味著，由經(jīng)營活動所帶來的現(xiàn)金流出轉(zhuǎn)為流入，企業(yè)資金壓力得到一些緩解。 |