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2009年8月、9月以來，溫州又一次成為中國房地產市場的熱門話題，但這一次不是因為溫州炒房團，而是因溫州樓市本身。
根據溫州有關部門9月初公布的數據，8月份溫州市區(qū)新房均價已達26703元每平方米，逼近同一時期的上海內環(huán)以內新房均價，房價之高已在全國遙遙領先。而2008年年初時，溫州市區(qū)新房均價還只有15477元每平方米，短短幾個月時間，溫州房價飆升73％。
值得注意的是，房價飆升的主要推手，并不是溫州經濟的快速復蘇。2009年上半年，溫州GDP增速僅為4.5％，在浙江省內倒數第二，遠低于同期全國水平。
令人擔憂的是，溫州房地產市場繁榮的背后，民間金融的影子一直若隱若現(xiàn)。溫州許多地產項目的開發(fā)資金來源是民間借貸。隨著涉案金額達24億元的溫州云天資金鏈斷裂一案暴發(fā)，民間借貸甚至是高利貸在溫州房地產開發(fā)中的真實作用逐漸浮出水面。
“該是為溫州樓市敲響警鐘的時候了�！睖刂葜行∑髽I(yè)促進會會長周德文表示。
溫州房價半年飆升73％
2009年3月以來，溫州樓市的表現(xiàn)只能用瘋狂兩個字形容。 溫州市區(qū)新房每平方米均價攀升到26703元，
和2008年年底、2009年年初相比，上漲幅度為73%。
“最近7個月里，溫州房價幾乎是節(jié)節(jié)攀升，每月平均要上漲1000至2000元每平米。”林歡（化名）是一家知名全國性地產公司浙江市場的負責人，他一直打算進入溫州市場，但溫州樓市連續(xù)暴漲，根本沒有給他合適的時機，“如果我現(xiàn)在拿地，誘惑很大但風險也很大，溫州本地的地產商又玩得瘋狂，所以只能先觀望。”
溫州房價8個月內漲幅達73％，這樣的漲幅已遠超上海、北京等一線城市和周邊城市。
根據易居中國等機構的有關統(tǒng)計，2009年1月上海商品住宅成交價為13533元/平方米，到8月則為18502元每平米，上漲幅度為36.7％。北京2009年1月商品住宅成交均價為10438元每平米，到8月則是14370元每平米，上漲幅度為37.7％。同期南京房價的上漲幅度為18％，杭州則為17.4％。
“盡管統(tǒng)計出處略有不同，但售房數據在每個城市房管信息網都可公開查到，因此誤差不會太大。溫州房價漲幅處于全國前列甚至很可能是第一�！绷謿g表示。
溫州市區(qū)房價漲幅驚人，下屬市、縣同樣如此。
劉新園是溫州瑞安人，他表示，瑞安安陽新區(qū)的房價從今年1月至今一直在漲，僅幾個月每平方米房價漲幅高達2000至3000元。2004年，劉新園在安陽新區(qū)買了三居兩廳的住宅，當時房價還不到5000元每平方米，現(xiàn)在漲到20000多元每平方米。
溫州房價飆升，和最近幾年土地供給減少有關。以瑞安為例，瑞安全市有110萬人口，2005年，住宅供應量僅為64.91萬平方米，共4872套房子；2006年，住宅供應量減少到21.25萬平方米，共1480套房子；2007年更少，住宅供應量只有10余萬平方米，700多套房子。
但是，在經過連續(xù)半年多的快速飆升后，溫州房價也面臨一定的調整壓力。林歡認為，種種跡象表明，溫州樓市“金九銀十”的預期可能落空，而年初至今的房價飆升，則可能已在一定程度上透支了對樓市向好的預期。
除此之外，進入9月份，溫州市區(qū)土地供給市場悄然發(fā)力。繼9月初市國土資源局等相關部門聯(lián)合發(fā)布12宗符合條件可出讓土地信息后，中旬就有3宗地塊在市招投標中心掛牌，準備在10月份上市出讓。
有分析人士認為，近期六大部門相繼針對樓市表態(tài)，如：央行與銀監(jiān)會強調收緊二套房貸、國土資源部嚴肅土地政策、發(fā)改委要求加強房產價格和收費監(jiān)管、國稅總局稱將把房地產業(yè)稅收作為監(jiān)管重點，及國家統(tǒng)計局提示高房價已成制約消費啟動的最大阻力等，這些信息表明，對樓市的宏觀政策可能已出現(xiàn)微調。
“土地財政”助推
對于溫州房地產市場來說，溫州新近誕生的新地王無疑具有標本意義。
新地王全名為溫州永嘉甌北鎮(zhèn)商務中心地塊。該地塊位于溫州市永嘉縣甌北鎮(zhèn)規(guī)劃中的新橋路西側，雙塔路南側，陽光大道北側。是一個多功能多用途地塊，包括商住、商業(yè)、百貨、零售、住宿餐飲及酒店式公寓用地等，總用地面積106.768畝，其中凈出讓用地面積為103.599畝，允許地上總建筑面積215908平方米。共有7位競買人參加競買，經過40多個回合的激烈競價，整個拍賣過程還不到半個小時。
最終奧康集團旗下的中甌地產集團拿下了該地塊。
“中甌地產集團是本地企業(yè)，有商業(yè)地產開發(fā)經驗，出的價位最高，最終拿下該地塊也是天經地義�！痹春迷摰貕K的一位開發(fā)商表示，“盡管最終價格到了19億元，但考慮到溫州甌北臨江房價普遍已漲到2.5萬元每平米以上，只要開發(fā)得當，利潤空間還是有的�！�
據記者了解，上市公司SST秋林等企業(yè)也參與了競拍，但最終不敵中甌地產集團。
甌北商業(yè)中心地塊曾在2007年和2008年兩次拍賣，當時的起拍價為6億元，但兩次最終流拍。這次不但拍賣成功，且拍賣成交價飆升至19億元。
2007年甌北商務中心的投標資格里有一條比較重要的競買人資格要求，競買人在中國有投資建設并自主經營總建筑面積不少于8萬平方米的綜合型購物中心，其中最少有一處單體面積不小于4萬平方米；另外，還要求在中國有投資和經營建筑面積2萬以上大型連鎖超市并且具備8年以上成功經營管理和2級房地產開發(fā)從業(yè)資格，符合這些條件才具備競買資格。
但到了2009年，這一要求降低了許多：只要與世界500強的國際性商業(yè)零售企業(yè)、或者我國境內前30強的百貨零售企業(yè)，或港、澳、臺地區(qū)前10強的百貨零售企業(yè)簽訂關于擬出讓地塊的商業(yè)經營協(xié)議就可以，而房地產開發(fā)資格則放寬到正在申報中的3級也可以。
“如果沒有大量拍地，今年的溫州財政相關指標恐怕很難完成。”一位學者表示。
在2009年2月召開的溫州財政地稅工作會議上，溫州財政地稅局公布了2009年溫州的財政各項目標。2008年，溫州市各級財政地稅部門完成財政總收入339.8億元，其中，地方財政收入180.1億元。溫州市財政地稅部門確定2009年全市財政總收入計劃為360億元，其中地方財政收入190.9億元，分別比去年增長20.2億元和10.8億元。
但2009年開局不利。1至3月，溫州市財政一般預算總收入87.01億元，同比減少6.9%，增幅比去年一季度回落36.8個百分點。其中，地方一般預算收入46.93億元，同比減少5.0%。最新數據顯示，2009年8月，溫州市完成財政收入比去年同期增長21.8%，其中地方財政收入同比增長31.2%，兩項增幅均創(chuàng)今年來新高，比去年同期分別提高2.8和18個百分點。
“除了經濟回暖、大規(guī)模查稅風暴外，房地產市場回暖導致土地拍賣價飆升也是重要因素�！庇嘘P學者表示。
地下金融滲透
在溫州房地產市場一片繁榮的背后，民間金融的作用若隱若現(xiàn)。有證據顯示，在溫州有大量民間金融介入到了房地產開發(fā)中。
根據溫州規(guī)模最大、最為活躍的智囊機構之一——溫州中小企業(yè)促進會的統(tǒng)計，到2008年年底，溫州民間借貸的規(guī)模達600億元。其中有相當一部分資金可能已流入房地產開發(fā)。
“民間借貸的利率少則是銀行利息的2至3倍，多則10倍以上。”溫州中小企業(yè)促進會會長周德文表示。
溫州云天案真相的逐步浮出水面，讓許多溫州人對民間金融甚至是高利貸在房地產開發(fā)中扮演角色之重、介入之深瞠目結舌。
今年4月30日，溫州云天房地產開發(fā)有限公司（下稱“溫州云天”）董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。數十位溫州云天的債權人代表自發(fā)成立清算小組，處理徐留下的爛攤子。
“根據初步匡算，溫州云天及其關聯(lián)公司通過向銀行、社會借貸、一房多賣套取資金等手段，涉及金額近20億元，直接債權人（單位）60余人，間接債權人八、九百余人，范圍波及溫州龍灣、泰順、平陽三個區(qū)縣的數千名購房戶�！币晃粋鶛嗳讼蛴浾咛峁┑囊环莶牧巷@示。
王風林（化名）是溫州云天的債權人之一，2008年3月，王借給了徐世國1500萬元，約定半年后償還。
但到了2008年9月，徐世國只償還了500萬元，并提出通過向王出售房產的形式抵債，“當時我覺得房產是不動產，可以作為抵押物，用房產還債應該是劃得來的，所以我答應剩余的債務最終以17套房產償還。”王風林表示，這17套房產購買前，他曾到平陽縣房管局查詢，發(fā)現(xiàn)這17套房產尚未出售，才放下心來簽了合同�！爱敃r徐世國只交代了一句，我給你的房子價格比市場上低一些，你能不能3個月后再賣？”王表示，后來才知道，徐世國之所以對他說這句話，主要是想為自己贏得周旋時間。
過了一段時間，王風林將17套房產中的3套掛牌出售，但來購房的人核實后發(fā)現(xiàn)，這3套房產均已登記在別人名下。也就是說，溫州云天一房多售。
據債權人透露，溫州云天平陽鰲江21世紀商住廣場共有300多套房產可供出售，目前已有近200套房屋出現(xiàn)了一房多售情況，本來市值2億元的房產項目，卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元。
值得注意的是，在這300多套房產中，一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下，部分業(yè)主有可能不愿意繼續(xù)償還貸款。另外，在溫州云天的項目開發(fā)中，溫州某銀行還向該公司發(fā)放貸款5000萬元。
債權人提供的資料顯示，徐世國通過民間借貸的利率極高�！案鶕覀兊慕y(tǒng)計，徐世國的借款中，月息2分利，也就是年利24％算是很低的了，許多短期借款利率高達8分，也就是年利率96％，是銀行貸款利率的10倍以上。”債權人饒為民（化名）表示。
“徐世國就是輸在不自量力上�！别垶槊衽c徐世國交往多年，他一直認為徐世國本質上不是壞人，不然也不會有這么多人愿意借錢給他，甚至到今天饒為民仍有幾分同情徐世國，“溫州云天初始項目開發(fā)及資金流轉方面的節(jié)奏把握得是不錯的，但后來徐世國頭腦發(fā)熱，不顧公司自身能力開始盲目擴張�！别垶槊癖硎�。
2008年5月，在金融危機愈演愈烈的情況下，徐世國仍拿下了溫州市的濱海園區(qū)B601B－1和B601B－2號地塊，中標價分別為4.7億元和1.71億元，分別高出出讓起始價7408萬元和2589萬元。
值得注意的是，通過民間借貸進行房地產開發(fā)的企業(yè)絕非是徐世國一人�！叭绻麤]有這波房地產市場飆升，出事情的肯定不止徐世國一個人。”饒為民表示。
饒為民對自己放貸人的身份并不諱言，他表示，由于地產商需要的資金量大，他最近幾年一直和地產商合作，“即使今年銀行信貸放出了天量，但地產商還是嫌錢不夠用，我手頭至少有5家以上房地產企業(yè)的借款，年化利率少則20％，多則30％�！�
但饒為民坦言，看到今年溫州樓市如此瘋狂后，加上溫州云天的教訓，他打算接下去兩年減少與地產商的合作。
警惕杠桿效應
和全國許多城市相比，溫州樓市是一個非常獨特的樣本。
“通過調研我們發(fā)現(xiàn)，溫州房地產市場70％是投資或投機需求拉動的，真正自住的只有30％。而全國許多城市恰好相反，70％自住、30％投資。像長沙這樣的城市，投資需求的比例可能還不到20％�！敝艿挛谋硎荆菧刂莘康禺a市場這種特點，導致了溫州樓市漲幅遠超別的城市，但風險積聚也遠超其他城市。
“溫州樓市有泡沫，而且泡沫已非常嚴重�！敝艿挛谋硎荆≌M管有投資價值，但終歸是要人住的，溫州外來白領很少，溫州房屋的空置率極高，房屋出租100年都很難收回成本，這樣的房價上漲很不健康。
周德文還判斷，未來兩到三年內，溫州樓市就可能出現(xiàn)急劇變化，他的依據是央行的信貸增量，“2009年上半年我國的信貸增量就達到7萬億元，已超出了央行年初公布的2009年全年計劃，如此高的信貸增量不可能長期維持。2至3年后，當經濟出現(xiàn)通脹預期時，我國的貨幣政策有可能又轉為從緊。”
林歡也贊同周德文“溫州樓市泡沫已很嚴重”的判斷，他認為，消除泡沫的辦法有兩種：一種是房價止步不前，通過時間來消化前期房價的過快增長；另一種是長期緩跌，如東南亞金融危機后的我國香港樓市和金融危機中的美國樓市。
林歡表示，正因為民間金融發(fā)達，和上海、北京等城市相比，溫州樓市尤其要警惕杠桿效應�！昂芏鄿刂莸禺a商在房地產開發(fā)中，和上海、北京等房地產市場相對規(guī)范的城市相比，第一大特點是杠桿高，實際自有資金很低，很多企業(yè)在項目開發(fā)時，自有資金實際只有10％至15％。其他都是通過銀行貸款或民間借貸來的�！�
第二大特點是融資成本高，“在上海、北京等一線城市開發(fā)的主力地產商，大多是上市公司或央企，它們的融資成本多數在8％以內，有的甚至在5％以內；而溫州市場上絕大多數房地產企業(yè)都是本地企業(yè)，開發(fā)商很少有上市公司。這些企業(yè)融資的綜合成本在12%至15％，少數深圳在20％以上�！绷謿g表示。
林歡認為，溫州房地產企業(yè)利用的資金杠桿倍數大、融資成本高，是導致溫州房價快速飆升原因之一。但也正是因為資金杠桿倍數大、融資成本高，才導致了溫州云天的資金鏈斷裂�！霸谙乱淮螐木o的貨幣政策來臨時，陷入困境的溫州房地產企業(yè)可能遠不止溫州云天一家�！绷謿g表示。
溫州市有關部門顯然也意識到了溫州樓市的潛在風險。據記者了解，從2009年9月起，溫州與房地產相關的信貸政策已明顯收緊。
除此之外，溫州已開始清理與民間金融關系十分密切的擔保機構，僅瑞安一地，工商系統(tǒng)就注銷了偏離主業(yè)的60多家擔保機構。
正是看到了溫州樓市的潛在風險，周德文認為，為了溫州經濟與社會的穩(wěn)定，現(xiàn)在該為溫州樓市“降降火”了。
“實體經濟才是經濟發(fā)展的根本力量，無論是企業(yè)家還是政府，都要把主要精力放到主業(yè)上�！敝艿挛恼Z重心長地表示，“我認識的一些企業(yè)家，他們用辛辛苦苦積累起來的實業(yè)資本作抵押，拿到貸款后投入到風險已很高的房地產市場，我經常勸他們回頭�！� |