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★ 房價收入比的確是判斷房價合理與否的重要依據(jù)
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城市化基本完成和中產(chǎn)階級占據(jù)主要比重，房價與收入之比才能達(dá)相對均衡狀態(tài)
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我國的房價和人民群眾支付能力之間存在尖銳矛盾，調(diào)控房價收入比應(yīng)當(dāng)采取積極的政策
一、 房價收入比的確是判斷房價合理與否的重要依據(jù)
最近一些年來，在關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的討論中，“房價收入比”的概念被引用的程度非常高。相當(dāng)一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，房價收入比為3到6倍為房價合理的區(qū)間。
這個認(rèn)識有一定的合理性，而且有比較充分的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為依據(jù)。例如美國，在過去20年中，美國平均每套房子的售價在20萬-30萬美元(在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，房價都是按“套”，而不是按平方米等單位面積來計(jì)價的)之間。同期美國居民家庭年收入的中位值為4.5萬到8萬美元。以此計(jì)算，下限房價與下限收入之間的比值約為4.4；上限房價和下限收入的比值約為6.6；下限房價和上限收入之間比值約為2.5；上限房價和上限收入之間的比值為3.75。
這組數(shù)據(jù)也可以用住房支出在家庭收入中所占比重來證明。美國等發(fā)達(dá)國家通常以住房支出不超過家庭年收入30%為住房支出的合理界限。超過這個界限，就意味著該家庭自我住房能力不足，應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸Ｕ闲哉叩木戎蛟楹啽闫鹨�，我們以近似中值�?5萬美元/套的房價和6萬美元的年收入來表達(dá)。年收入6萬美元的30%是1.8萬美元，購買一套25萬美元的住房，折抵全部房價約需14年，考慮利息因素約需25-30年。按照通常的職業(yè)收入周期和個人財(cái)富積累周期，考慮基本生活消費(fèi)支出和一般家庭正常風(fēng)險承受能力等因素，這是一個合理的購房支付周期(由于收入水平提高和住房消費(fèi)能力對收入增長的高敏感性特點(diǎn)，在實(shí)際經(jīng)驗(yàn)中，人們并不需要這么長的周期)。
還可以用更為簡便的辦法佐證。購買一套25萬美元的住房，假定貸款利率為7%(剔除惡性通脹和惡性通縮因素、國際貿(mào)易過度不平衡下匯率的影響因素，這個貸款利率是正常情況下的均值水平)；那么年息就是1.75萬美元。這個結(jié)果與上述1.8萬美元非常接近。換一個說法就是，假定人們“零首付”購買這套25萬美元的房子，利息支出就基本相當(dāng)于家庭年收入的30%。這個假定的計(jì)算方法在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上是完全合理的。因?yàn)榫褪峭耆毁J款，也仍可按同期貸款利率計(jì)算這個購房支出的“機(jī)會成本”。所謂機(jī)會成本，簡單說就是，假定購房的25萬美元用于放貸本來可以獲取利息，買了房子而放棄的利息收益可視為是一種支出或代價。
在發(fā)達(dá)國家，房價收入比為3到6倍和住房支出應(yīng)低于家庭年收入30%兩個指標(biāo)，不僅在判斷房價是否合理上具有重要意義，而且是對判斷投資住房的回報率具有重要意義。從理論上說，如果房價收入比過高，按照利息計(jì)算，購房的機(jī)會成本就會提高，那么租金就要提高；租金高過家庭年收入的30%，就會有一部分人租不起房子，那么租賃市場的需求萎縮就會迫使租金下降，購房投資的回報就會低于貸款利息，因而變得不劃算。
當(dāng)然，上述分析忽略了兩個因素。一是人們投資住房時，其回報不僅有房租，還可有房價上漲的收益；二是在實(shí)際社會生活中，人們購房的機(jī)會成本通常是按照存款利率而不是貸款利率來計(jì)算的。這兩個因素造成，即或房價收入比高于合理范圍，只要人們對房價有上漲預(yù)期，或房租高于存款利率，投資性需求也還是會產(chǎn)生。
二、 房價與收入之比須經(jīng)長期發(fā)展才能達(dá)相對均衡狀態(tài)
房價收入比達(dá)于3到6倍時，房價和收入之間的比值關(guān)系就趨于相對穩(wěn)定。在這樣一個房價收入比下，社會才能實(shí)現(xiàn)為人們所說的“大多數(shù)人買得起房”的狀態(tài)。但同樣根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房價收入比要達(dá)到社會普遍的穩(wěn)定均衡狀態(tài)，需要兩個不可或缺的前提條件。這兩個條件，一是城市化基本完成；二是中產(chǎn)階級占據(jù)社會人口的主要比重。
顯然，要具備這樣兩個條件，社會需要經(jīng)過一個長期的發(fā)展過程。
已經(jīng)完成工業(yè)化階段發(fā)展任務(wù)的發(fā)達(dá)國家，人口在城和鄉(xiāng)之間的分布結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本穩(wěn)定。以城鎮(zhèn)人口超過總?cè)丝诘囊话霝闃?biāo)志，英國在“工業(yè)革命”100年后的19世紀(jì)中后期基本完成了這一過程，美國在20世紀(jì)30-40年代基本完成了這一過程，日本在20世紀(jì)70-80年代基本完成了這一過程。目前這些發(fā)達(dá)國家的城市人口在總?cè)丝谥兴急戎鼐�(wěn)定在80%左右。
城市化并非僅僅是人口向城市的聚集和遷徙，更重要的是城市自身的建設(shè)和城市綜合承載力的提高。在城市化進(jìn)程中，容納大規(guī)模資本投入、形成集約化生產(chǎn)條件和提供大量人口集中生活所必需的基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、住房容量、公共建筑等都需要一個較長的建設(shè)周期。這個過程通常并不是與城市人口所占比重同步提高的。
西方有句諺語，“羅馬不是一天建成的”。人們很容易理解，形成對人口、資本、普遍分工、巨型工廠、物流以及市場交易條件等擁有足夠綜合承載力的城市，一定需要一個相對長期的積累、建設(shè)、改造、完善的過程。在這個過程中，城市建設(shè)滯后于人口聚集是發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家城市化過程中普遍出現(xiàn)過的狀況。當(dāng)然，這其中有生產(chǎn)力發(fā)展水平、社會固定資產(chǎn)形成規(guī)律等自然屬性的因素，也有社會制度、人口素質(zhì)等社會屬性的因素。19世紀(jì)50年代前后，英國的城市人口達(dá)于50%左右時，20世紀(jì)30年代美國的城市人口達(dá)于50%左右時，英國和美國都曾面臨過嚴(yán)重的住房危機(jī)。這從恩格斯著名的調(diào)研報告《英國工人階級狀況》和藝術(shù)大師卓別林不朽的電影杰作《雨中情》等中都可以得到證明。日本曾在城市化過程中盡力避免城市建設(shè)的滯后性，在20世紀(jì)60年代后期城市人口比重接近50%左右時建成了時速超過每小時200公里的“新干線”和基本完成了東京、大阪兩個“都市圈”的建設(shè)，但也因人口、資源過度集中于特大城市而形成了“過密化”與“過疏化”并存的弊端。20世紀(jì)70年代以后東南亞和南美一些發(fā)展中國家，以及進(jìn)入90年代以后的印度、南非等新興經(jīng)濟(jì)體，則在自己的城市化進(jìn)程中長期未能走出城市建設(shè)滯后于人口迅速聚集的階段，形成了城市向特大化發(fā)展與“貧民窟”并存的不良狀態(tài)，留下了頗多教訓(xùn)。
我國正處于城市化加速的過程中。一方面，我們?nèi)〉玫某煽兪欠浅＞薮蟮摹?978年到2007年，我國城市人口所占比重已經(jīng)從17.92%提高到了44.94%，近30年間，城市人口凈增長達(dá)3.2億人；1990年到2007年，我國城市建成區(qū)面積從1.29萬平方公里擴(kuò)張到了3.55萬平方公里，十余年間擴(kuò)張了175%，同期我國城鎮(zhèn)實(shí)有住宅建筑面積從20.0億平方米增長到了119億平方米。但另一方面，我國的城市化尚有很長的路要走。目前我城市人口比重與發(fā)達(dá)國家80%左右的比重相比仍有很大差距；到2020年，粗略估計(jì)城鎮(zhèn)人口將達(dá)8.5億人以上，屆時總?cè)丝谥兴急戎貙⒔咏?5%，但也只是與世界平均水平基本持平。與此同時，一方面以成功舉辦的北京奧運(yùn)會和即將舉辦的上�！笆啦⿻钡葹闃�(biāo)志，我國的城市面貌可以用“日新月異”來形容。但另一方面，我國城市的綜合承載力還遠(yuǎn)不充分。城市地鐵、輕軌為標(biāo)志的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正方興未艾；城鎮(zhèn)住房保障體系中最基本的“廉租房”建設(shè)尚處于完善期；中小城市發(fā)展遠(yuǎn)滯后于沿海大城市。也就是說，我國的城市化進(jìn)程尚只處于初、中期。
“中產(chǎn)階級占據(jù)社會人口的主要比重”之所以成為房價收入比趨于穩(wěn)定的另一前提，道理很簡單。從本質(zhì)上說，購房不過是把貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為實(shí)物資產(chǎn)，即不動產(chǎn)的過程，因而是一種私人資產(chǎn)的累積形式。當(dāng)大多數(shù)人的收入僅能滿足溫飽需求、基本沒有“購房置業(yè)”余地時，社會是不可能實(shí)現(xiàn)為“大多數(shù)人買得起房子”的目標(biāo)的。只有當(dāng)大多數(shù)人收入在“吃穿有余”，并且滿足日常生活的基本需求之后，具備了私人資產(chǎn)的累積能力時，購房才能逐步成為社會大多數(shù)人的經(jīng)濟(jì)行為。
占社會主要比重的人群具備私人財(cái)富累積能力，這個過程實(shí)際上就是中產(chǎn)階級形成和占據(jù)社會主要比重的過程。由于房價中總是包含有建筑成本、土地成本等剛性構(gòu)成，從本質(zhì)上說，“房價收入比”實(shí)際并非是房價和收入之間的比值關(guān)系，而是和私人財(cái)富累積能力之間的比值關(guān)系。這是因?yàn)橘彿坎粌H要以收入在日常支出后有“余錢”為前提，而且還要以這個“余錢”的規(guī)模在收入中達(dá)到一定比重為前提。
根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)大多數(shù)人的吃穿用等日常生活的必要支出下降到收入的50%以下時，人們才可能真正跨過“買得起房”的臨界點(diǎn)。這是因?yàn)椋彿恐С鲂枰谝粋�較長的年限內(nèi)逐步累積，日常支出低于收入的50%，人們才能具有在一個長周期內(nèi)較充分地抵抗自然屬性(例如疾病、災(zāi)害、意外事故)和社會屬性(例如失業(yè)、收入變化、利率變化)等風(fēng)險的能力，住房支出不超過家庭收入30%才具備可能性。
一個有趣的歷史現(xiàn)象是，房價收入比的穩(wěn)定和“周五天工作制”的形成有一定的內(nèi)在聯(lián)系。1933年，美國成為世界上第一個實(shí)行“周五天工作制”的國家。正是在這個時期，美國城市人口所占比重趨于50%，一個成規(guī)模人群有能力把自己利益訴求從主要追求收入增長轉(zhuǎn)變到了追求減少勞動時間。也就是說，越來越多的“無產(chǎn)者”開始跨入到擁有私人財(cái)富累積能力的中產(chǎn)階級行列。日本由于戰(zhàn)后重建過程的拖拽，1989年才開始實(shí)行“周五天工作制”；1991年，宮澤喜一內(nèi)閣正式提出了“確保國民能用5年的家庭年收入購買一套住房”的《生活大國五年計(jì)劃》。我國在1995年5月開始實(shí)行“周五天工作制”。當(dāng)時有關(guān)部門所作的社會調(diào)查顯示，在“增加一天工資”和“不增加工資，增加一天休息”兩者的選擇中，80%以上的人選擇了后者。由于在1995年時，我國“停止福利分房”的城鎮(zhèn)住房制度改革尚未實(shí)施，一方面大多數(shù)人的收入已經(jīng)在滿足日常生活需要之后開始有了剩余，另一方面人們尚未把購房列入支出構(gòu)成的必要部分。這是特定歷史條件下的一個特例。
顯然，上述兩個條件在我國尚遠(yuǎn)不充分�？陀^判斷，我國城鎮(zhèn)的房價收入比要實(shí)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家那樣相對穩(wěn)定、均衡狀態(tài)，樂觀估計(jì)也還需要20到30年的持續(xù)發(fā)展。
三、 調(diào)控我國的房價收入比應(yīng)當(dāng)采取積極的政策
從國際經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)達(dá)國家特大型城市的房價收入比普遍較高，如洛杉磯、紐約、倫敦、東京以及我國的香港等。這些城市的房價收入比均值都在10倍左右。盡管這些大城市的家庭收入水平通常要明顯高于社會平均水平，但由于土地的有限性，核心市區(qū)的房價在級差地租的推動下會更大程度地高于一般城市。由此導(dǎo)致一個明顯現(xiàn)象是，這些城市的中產(chǎn)階級居住區(qū)，大都要分布在距離核心市區(qū)30至50公里半徑的區(qū)域內(nèi)。因此，在這些特大城市中，造成房價收入比偏高的主導(dǎo)性因素是房價而不是收入。
另一個普遍性規(guī)律是，發(fā)展中國家的房價收入比普遍較高。根據(jù)1998年世界銀行對96個國家房價收入比的統(tǒng)計(jì)，家庭收入在4000美元以下的國家，房價收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的國家房價收入比基本在6倍以下。發(fā)展中國家的房價收入比倚高的主導(dǎo)性因素是社會收入水平偏低。這些國家的特點(diǎn)是，大多數(shù)家庭收入中用于日常生活開支的部分所占比重仍高于“購房置業(yè)”的臨界點(diǎn)，低收入群體仍占據(jù)較大比重。
這兩個因素在我國前期房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中都存在。例如2004到2007年間，上海、北京和“珠三角”地區(qū)的房價收入比變化中，房價是主導(dǎo)性因素。這些城市或地區(qū)是我國收入水平最高的。但房價與全國一般水平的差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的差距。又如在我國的二、三線城市中，相當(dāng)多地方房價明顯低于全國平均房價。但由于當(dāng)?shù)厣鐣杖肫停績r收入比仍然偏高。
我國作為一個發(fā)展中國家，特別是作為一個城市化歷史短、基礎(chǔ)薄弱、發(fā)展嚴(yán)重不平衡的國家，房價收入比在一個比較長的時間內(nèi)呈現(xiàn)為高于發(fā)達(dá)國家的狀況，這是不可避免的一個歷史過程。2007年我國城市人均可支配收入為13768元，平均每人全部年收入為14908元；平均每人消費(fèi)性支出為9997元(其中包含水、電、物業(yè)等公用設(shè)施繳費(fèi)和租房支出等居住支出982元)；依此推算，按人均可支配收入計(jì)算消費(fèi)支出要占到72.6%，按全部年收入計(jì)算也要占到67.1%。這意味著，我國房價收入比高于發(fā)達(dá)國家正常區(qū)間的主導(dǎo)性因素仍是社會收入水平仍偏低，是發(fā)展不足。2007年，我國商品住宅平均銷售價格為3645元，家庭人口數(shù)為2.91人，按照套均面積90平方米和人均全部年收入14908元計(jì)算，全國總體的房價收入比為7.56倍。應(yīng)當(dāng)說，這個水平是與我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化水平基本相當(dāng)?shù)摹?BR> 特別需要強(qiáng)調(diào)的是，總體水平、平均水平等基本合理并不等于說我國的房價和人民群眾支付能力之間不存在尖銳矛盾。
一段時期來，我國房價和收入之間的矛盾主要集中于五個方面。一是為“賣”而“買”的投機(jī)性需求、土地價格過度攀升、開發(fā)商惡意炒作抬價等因素，推動部分大城市房價在短期內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)和社會購買力增長相脫節(jié)的暴漲；二是一部分住房困難的中、低收入群體在市場價格上漲面前越來越改善無望；三是工作年限較短、積累能力不足，但又迫切需要住房的年輕人群體成為房價上漲的最大受害、受損群體；四是改善性自住需求者被迫承受了過度的價格風(fēng)險、負(fù)債風(fēng)險；五是過度的商業(yè)利益驅(qū)使下征地、拆遷規(guī)模無序擴(kuò)張，迫使一部分中低收入者被動地進(jìn)入市場。
在房價收入比指標(biāo)中，“房價”和“收入”盡管相互聯(lián)系，但它們的變化經(jīng)常是并非同步的。通常社會收入水平總是隨社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相對穩(wěn)定、均衡地提高的，但因種種原因，在一些年度內(nèi)，房價收入比在一個城市、一個地區(qū)房價經(jīng)常會出現(xiàn)較大幅度的上下波動。這種情況是符合規(guī)律的，是必然會出現(xiàn)的現(xiàn)象。但必然會出現(xiàn)，不等于說這種變化就是合理的和不需要人的主動干預(yù)的。這個道理，就像人生病不可避免，但不等于說，因?yàn)槿吮厝粫【筒恍枰A(yù)防和治療一樣。
在社會群體中，誰對房價與收入之間的比值關(guān)系最敏感？是中低收入群體和迫切需要改善住房條件的群體。觀察房價收入比，需要說明我國與發(fā)達(dá)國家相比的一個重要區(qū)別。發(fā)達(dá)國家盡管大多數(shù)居民都買得起房，但事實(shí)上是大多數(shù)居民都已經(jīng)不需要買房。而我國的情況正相反，大多數(shù)居民仍處在脫困期，或者從脫困期向改善期轉(zhuǎn)變的過程中。因此在我國，即或在整體、長期、特定發(fā)展階段看仍屬合理區(qū)間的房價收入比下，仍會存在著短期、局部房價收入比不合理地過度波動和結(jié)構(gòu)性人群利益受到嚴(yán)重影響的狀況。正是由于這一國情的存在，當(dāng)房價收入比在局部城市出現(xiàn)向上的異常波動時，在我國，采取比發(fā)達(dá)國家更為積極的市場干預(yù)措施就是必要的。
事實(shí)上，從2004年以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是呈現(xiàn)為逐步遞進(jìn)的主動干預(yù)姿態(tài)的。其措施主要有三個方面。一是調(diào)結(jié)構(gòu)。例如“90/70政策”，促進(jìn)資源配置向迫切需要改善居住條件的中低收入群體傾斜。二是抑投機(jī)。例如對短期持有的住房在交易過程中加征營業(yè)稅，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)性炒作。三是促保障。例如擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍并要做到“應(yīng)保盡保”。
從2008年下半年以來，“保增長”成為我國宏觀調(diào)控政策的首要目標(biāo)。在這樣的形勢下，是否仍應(yīng)堅(jiān)持對過高的房價收入比進(jìn)行調(diào)控？仍應(yīng)調(diào)控。而且仍應(yīng)是積極的調(diào)控。
首先，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組的政策性融資規(guī)模，拓寬不良企業(yè)的退出通道。前期房地產(chǎn)企業(yè)一大批抗風(fēng)險能力低、技術(shù)操作能力差、規(guī)模小、效益差的企業(yè)盲目進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，高價拿地、高成本融資。這些不良企業(yè)在銷售低迷、資金鏈斷裂的情況下已經(jīng)難以為繼。通過對資產(chǎn)收購、兼并的融資支持，加快市場整合，把被不良企業(yè)占用的資源充分釋放出來，是當(dāng)前擴(kuò)大供給、降低產(chǎn)業(yè)整體成本的必經(jīng)之路。
第二，加大對二手房市場、租賃市場的扶持力度，促進(jìn)存量資源的市場交易，分流自住性需求，進(jìn)一步改善市場供求關(guān)系。
第三，大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，發(fā)展直接融資，降低需求方的交易、持有風(fēng)險。
第四，在現(xiàn)有住房保障體系的基礎(chǔ)上，更廣泛地運(yùn)用貼息、貼租等手段，更有針對性地提高需求方的住房支付能力。
(作者為中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長，本文僅為學(xué)者個人觀點(diǎn)) |