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當(dāng)王石發(fā)出他的拐點(diǎn)論時(shí)，他遭到了同行的否定甚至嘲笑。但王石仍然有條不紊地祭出了降價(jià)大旗。去年12月9日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，不到兩個(gè)小時(shí)即全部售罄，“原因在于萬科開盤定價(jià)13000元/平方米的均價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平方米以上的價(jià)格”。今年元宵節(jié)，萬科在上海的諸多樓盤，如白馬花園、四季花城、假日風(fēng)景等等優(yōu)惠5%，在一貫以上漲為主旋律的上海樓市，一家房企旗下的多家樓盤統(tǒng)一打折，實(shí)屬罕見。
與以往不同的是，萬科的降價(jià)行動(dòng)引起了同行的響應(yīng)。上海綠地的老板張玉良，這家上海房企的領(lǐng)軍者，緊追萬科，將旗下項(xiàng)目孝賢坊打折10%銷售。在廣州，售價(jià)低于限價(jià)房的商品房次第登場，直接導(dǎo)致兩百多套限價(jià)房棄購。并且，今年1月份廣州市十區(qū)一手住房成交均價(jià)為9766元/平方米，比去年10月廣州房價(jià)(11574元/平方米)有所降低。降價(jià)現(xiàn)象不僅意味著王石有了促使樓市拐點(diǎn)日漸清晰的盟友，更意味著，越來越多的房地產(chǎn)商開始重新評(píng)估房價(jià)走勢，作出順勢而為的理性選擇。這或引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。
需要指出的是，在多米諾效應(yīng)中，骨牌倒下的能量是疊加的而非均衡傳遞的。當(dāng)一張骨牌倒下，其重力勢能轉(zhuǎn)化為動(dòng)能并轉(zhuǎn)移到第二張牌上，第二張牌將第一張牌轉(zhuǎn)移來的動(dòng)能和自己倒下過程中由本身具有的重力勢能轉(zhuǎn)化來的動(dòng)能之和，再傳遞到第三張牌上……如此，每張牌倒下的時(shí)候，它所具有的動(dòng)能都比前一張牌大，因此它們的速度一個(gè)比一個(gè)快，也就是說，它們依次推倒的能量一個(gè)比一個(gè)大，進(jìn)而產(chǎn)生累加效應(yīng)。大不列顛哥倫比亞大學(xué)物理學(xué)家懷特海德指出，按照一張骨牌倒下時(shí)能推倒一張1.5倍體積的骨牌推理，第13張骨牌倒下時(shí)釋放的能量比第一張牌倒下時(shí)整整要擴(kuò)大20多億倍。如果根據(jù)這一原理制作一套骨牌，摩天大廈就會(huì)在一指之力下被轟然推倒。
我們不妨根據(jù)多米諾效應(yīng)來分析一下房價(jià)走勢。倘若房價(jià)拐點(diǎn)跡象日益明顯，一定是先下手者為強(qiáng)，即那些先順勢而為者最先受益。其一，他們是在相對(duì)較高的價(jià)位售房。當(dāng)降價(jià)風(fēng)潮真正掀起，后降價(jià)者的商品售價(jià)更低。其二，先降價(jià)者競爭最小，房屋銷量最好，資金回流最快，效率的提高相當(dāng)于間接提高了單位資金收益，而后降價(jià)者則相反。除此，還有順勢而為所帶來的企業(yè)形象的提升。而那些因資金壓力、價(jià)格下行壓力、銷量壓力等被迫降價(jià)者，則可能陷于被動(dòng)。尤其是當(dāng)降價(jià)潮引發(fā)人們對(duì)未來房價(jià)下行壓力的明確預(yù)期時(shí)，很容易形成多米諾骨牌效應(yīng)。事實(shí)上，在多個(gè)國家的房價(jià)下降周期中，房價(jià)初露下降端倪時(shí)，遠(yuǎn)沒有下降通道形成后的降幅深、降速快。這與上行通道中的房價(jià)大漲情形原理是一樣的。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，王石堅(jiān)持拐點(diǎn)論的重要依據(jù)在于需求的變化，這里面包含著兩種情形：
一是因房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入所導(dǎo)致的實(shí)際需求能力的下降。房屋的本質(zhì)是消費(fèi)品，而消費(fèi)品的價(jià)格是由居民的實(shí)際購買力來決定的，任何背離甚至嚴(yán)重背離居民實(shí)際購買力水平的商品的價(jià)格走勢，都不可能持續(xù)下去；二是由保障性住房供應(yīng)的增加所導(dǎo)致的對(duì)商品房需求的減少。誠如王石所言：“未來的福利保障系統(tǒng)要分兩層，一類是低收入人群，另一類是為了吸引人才，增加城市競爭力，就是把高科技人才也納入到城市福利保障系統(tǒng)中去�！蓖跏瘜�(duì)社會(huì)保障性住房的推測是比較具有前瞻性的。事實(shí)上，在高房價(jià)對(duì)高科技人才的擠出與阻礙效應(yīng)產(chǎn)生之后，將高科技人才及其他對(duì)提升城市競爭力意義重大的人才納入保障性住房已經(jīng)是大勢所趨，而由此所減少的對(duì)市場所供應(yīng)商品房需求的減少，勢必影響到市場對(duì)房價(jià)未來走勢的預(yù)期。
不僅需求在不斷發(fā)生變化，商品房的供應(yīng)環(huán)節(jié)也在發(fā)生明顯變化：
一是商品房投資的持續(xù)擴(kuò)大。央行2月22日公布的《2007年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2007年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.5萬億元，增長30.2%，增速比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)，高于固定資產(chǎn)投資增速5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資1.8萬億元，增長32.1%，占開發(fā)投資總量的71.2%，占比較上年增加1個(gè)百分點(diǎn)。直接供給的增加在滿足市場需求的同時(shí)，也強(qiáng)化了人們對(duì)未來房價(jià)走勢的悲觀預(yù)期。
二是有效供應(yīng)的增加。我國房價(jià)之所以快速上漲，與商品房有效供給的不足有關(guān)。所謂有效供給與理論上可形成的供給是相對(duì)應(yīng)的，由于土地被大量囤積在開發(fā)商手中、部分商品房囤積在炒房人手中，導(dǎo)致理論上可形成的供給無法轉(zhuǎn)變成實(shí)際的供給(即有效供給)，加之住房的結(jié)構(gòu)性失衡所造成的市場有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，助推房價(jià)上漲。但是，自去年下半年以來，國家收縮銀根，使開發(fā)商逐漸失去囤積土地的資金保障；征收土地閑置費(fèi)和“征繳增值地價(jià)”，擠壓了開發(fā)商囤積土地的收益，并加大了其囤地的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)；加息、提高二手房貸款門檻等信貸收緊措施，使炒房成本和炒房的難度越來越大。加之政府對(duì)炒房行為的其他抑制性措施及保障性住房范圍的擴(kuò)大，房屋的有效供給正在增加。
房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，開發(fā)商應(yīng)該走出暴利嬌慣出來的思維定勢。中央調(diào)控房價(jià)的政策是非常明確的。在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購買力水平的情況下，在有效供應(yīng)增加而實(shí)際購買力下降的情況下，開發(fā)商逆勢而為只會(huì)引來更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，多米諾效應(yīng)很可能在內(nèi)外力交加下出現(xiàn)，而那時(shí)受損最大的必然是后知后覺者。順勢而為，加快資金的周轉(zhuǎn)，提高單位資金收益率，遠(yuǎn)比逆勢死扛要明智得多。
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