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一場天崩地裂的大地震，不僅使無數(shù)生靈被吞噬，使當?shù)亟?jīng)濟受到毀滅性打擊，也使許多個人的財產(chǎn)化為烏有。據(jù)初步統(tǒng)計，四川省成都、德陽、綿陽、廣元、雅安和其他15個市州倒塌及損壞房屋約440多萬間，部分城鎮(zhèn)幾乎被夷為平地；甘肅省倒塌裂損房屋45萬多間；陜西省倒塌裂損房屋30萬多間。
這些倒塌的房屋中，有自建的，也有購買的商品房。在購買的商品房中，有一次付清或貸款已經(jīng)還清的，也有貸款尚未還清的；有個人自住的，也有個人投資的�？梢哉f，無論哪種方式，由于大地震導致房屋倒塌，對災區(qū)居民財產(chǎn)所造成的損失是巨大的。特別是許多通過銀行按揭貸款的購房者，不僅要承受失去親人和家園的痛苦，而且還可能背負沉重的房貸。
據(jù)不完全統(tǒng)計，此次地震涉及的個人房屋按揭貸款損失約10．5億元，其他貸款損失應(yīng)在100億元以上。
針對這一情況，5月19日，央行和銀監(jiān)會緊急下發(fā)《關(guān)于全力做好地震災區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》，要求各銀行充分考慮到受災地區(qū)群眾和企業(yè)的實際困難，對災區(qū)不能按時償還各類貸款的單位和個人，不催收催繳、不罰息，不作不良記錄。《通知》的適用范圍包括四川、甘肅、陜西、重慶、云南等重災省市，即日起開始執(zhí)行。
5月23日，銀監(jiān)會又下發(fā)了《關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷工作的緊急通知》，要求對于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認定為呆賬并及時予以核銷；核銷的依據(jù)是《金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法2008年修訂版》的規(guī)定。
可以說，監(jiān)管層希望通過這兩個《通知》來減少災區(qū)民眾的負擔，應(yīng)該值得肯定。但是，在現(xiàn)場救災尚未結(jié)束，災區(qū)重建剛剛開始，災區(qū)居民基本生活秩序還沒有確立的情況下，就匆忙出臺這些政策，更多的還是表現(xiàn)了政治上的傾向性。當前，要想真正幫助災區(qū)，還有一個時間的問題。在基本生活秩序沒有恢復、次生災害不斷的情況下，災區(qū)居民還沒有時間來考慮個人債權(quán)與債務(wù)問題。如果銀行監(jiān)管部門先針對當前災區(qū)住房損失的情況，得到十分清楚詳細的信息，待現(xiàn)場救災結(jié)束，再根據(jù)這些詳細的信息制定相應(yīng)的政策，可能會更加恰如其分。相關(guān)政策也會更具有針對性，更能體現(xiàn)人道原則、商業(yè)原則、公平原則。因為，災后住房按揭貸款的減免，并非僅是一種經(jīng)濟行為，其背后存在復雜的利益關(guān)系。
從人道的角度來說，當災區(qū)民眾面對著不可抗拒的特大自然災害、心靈受到創(chuàng)傷、財產(chǎn)被摧毀、生活無著時，如果還要他們來承擔被毀住房的債務(wù)，是不應(yīng)該的。整個社會都應(yīng)該伸出援助之手，來幫助他們渡過難關(guān)。同時，首先要搞清楚這些按揭貸款是不是災區(qū)民眾與商業(yè)銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如果是，就由商業(yè)銀行與貸款者來協(xié)商減免。如果不是，那么這些按揭貸款的減免由政府來承擔，就存在一個是否公平的問題。
因為，對災害所損毀的住房來說，有的房主購買住房時借了商業(yè)銀行的錢，有的則沒有借，也有的可能借的是親戚朋友的錢，等等，情況各不相同。如果所損毀的住房中，僅僅是商業(yè)銀行按揭貸款可以由政府來減免，而其他方式或條件下的債務(wù)關(guān)系不可減免，那么也是不公平的。特別是災區(qū)廣大農(nóng)民的住房基本上是自建的。他們的住房政府又通過什么樣的方式來補償？
即使是商業(yè)銀行與居民個人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，這其中所面臨的利益同樣十分復雜。僅僅以上述兩個《通知》所給出的原則性指導，是不夠的。因為，在一個保險市場十分發(fā)達的住房市場，如果發(fā)生汶川大地震這樣的災害，它可以通過巨災險來減少居民財產(chǎn)的損失。在中國，由于這個險種收費昂貴，基本沒有地震災害險。災區(qū)居民財產(chǎn)受到毀滅性重創(chuàng)時，無法通過巨災險減少其財產(chǎn)損失。因此，為了保護國內(nèi)居民的財產(chǎn)，如何設(shè)計一個廣大居民樂意接受的巨災險產(chǎn)品，是保險管理層必須面對的重大問題。
那么，在沒有巨災險的情況下，如何既讓災區(qū)居民的住房損失降低到最小程度，又能體現(xiàn)現(xiàn)代文明社會的公平性？臺灣的經(jīng)驗值得我們參考。臺灣“9·21”大地震，對災區(qū)居民的住房同樣是一種毀滅性摧毀。在地震發(fā)生后，臺灣相關(guān)部門在第一時間宣布，對災區(qū)居民原有房屋已辦理擔保借款的部分，提供“本金展延5年，利率按原貸款利率減4碼，利息展延6個月”的措施(此次央行和銀監(jiān)會《關(guān)于全力做好地震災區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》所給出的規(guī)定，與這些措施精神是一樣的)。
但這并不能解決根本問題。因此，在一些民間機構(gòu)的推動下，又對災區(qū)居民所面臨的按揭貸款問題設(shè)計出了更為切實的解決方案，即由相關(guān)部門給予每戶最高350萬元新臺幣的貸款額度，如果受災戶重建或重購住宅花費200萬元新臺幣，則剩余150萬元新臺幣的額度即可用于原貸款的償還，并適用優(yōu)惠利率。這意味著，350萬元新臺幣的新貸款，是以受災戶重建或重購的新房和土地，以及原有住房的土地作為新的抵押擔保品。此外，如果原貸款剩余的額度較低，受災戶可與銀行協(xié)商，以原土地及住房清償所余債務(wù)，相關(guān)部門將給予銀行一定的利息補貼。這樣，受災戶、政府部門及銀行一起來承擔風險，一起來渡過難關(guān)。
其實，即使是商業(yè)銀行與居民個人的按揭貸款，也并非僅是這兩者的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。一般來說，購房者在向商業(yè)銀行申請按揭貸款購房時，除了要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》外，還要與商業(yè)銀行簽訂《個人購房抵押(保證)借款合同》。對于銀行的債權(quán)而言，除了開發(fā)商對購房者借款購房的階段性擔保外，購房者還必須同意將所購房屋作為抵押物抵押給商業(yè)銀行。也就是說，根據(jù)這些合同關(guān)系，即使是抵押物消滅了，但兩者的債權(quán)與債務(wù)關(guān)系仍然存在。這就是現(xiàn)代金融市場的商業(yè)原則。因此，在這種商業(yè)運作過程中所面臨的風險與不確定性，不是政府行政部門一紙文件就能一了百了的，而是要通過當事人協(xié)商談判來解決。
還有，由于住房既可是消費品，也可以是投資品。如果作為消費品，那么就具有明顯的公共性特征，即政府有責任來保證每一個居民基本的居住條件，無論是否遭遇到重大災害，都是如此。如果購房者的目標是投資獲利，那么就難免會面臨投資風險，無論是可抗拒或不可抗拒的。如果投資風險由政府或他人來承擔，而獲得收益時則歸個人所有，就顯得不盡合理。所以，即便此次地震中所損毀的住房按揭貸款由商業(yè)銀行或政府來承擔，也應(yīng)該對投資與消費進行嚴格的區(qū)分。在不同的情況下，采取不同的解決辦法。
此外，住房按揭貸款還有一個期房與住房入住的問題。對于已經(jīng)入住的住房，那么這種債務(wù)關(guān)系主要發(fā)生在商業(yè)銀行與購房者之間。對于期房來說，房地產(chǎn)開發(fā)商就要涉及其中。商業(yè)銀行、購房者及房地產(chǎn)開發(fā)商三者的責任如何來分擔，也需要一些比較清楚的規(guī)則。否則，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是購房者，都可以用不可抗拒風險作為理由，而且拒絕與商業(yè)銀行談判。
總之，對于在地震中損毀房屋的按揭貸款，政府要本著人道原則、公平原則及商業(yè)原則來辦事，僅僅以政治化的方式給出幾條指導性意見是不夠的。特別是有人提出要以快速處理的方式來解決，這樣所帶來的問題會很多。 |