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“問世間，可有山比此山更高？”《射雕英雄傳》的主題曲如今在上海樓市中成為現(xiàn)實(shí)。盡管總體經(jīng)濟(jì)形勢依舊低迷，預(yù)期房價(jià)下跌的聲音占據(jù)市場上風(fēng)，但是如此經(jīng)濟(jì)大勢似乎扭轉(zhuǎn)不了房地產(chǎn)市場的博高價(jià)情結(jié)。
據(jù)報(bào)道，新鴻基公司在上海浦東的項(xiàng)目已通過規(guī)劃審批，而新鴻基方面表示，未來其別墅銷售價(jià)格將達(dá)到15萬元-20萬元/平方米(1月20日《東方早報(bào)》)。此前以11萬元/平方米的價(jià)格“傲居”上海樓價(jià)之首的湯臣一品，如今看來將被新鴻基替代了。
“天價(jià)樓盤”現(xiàn)象理應(yīng)引起管理部門的高度關(guān)注，因?yàn)檫@一現(xiàn)象決不只是市場個(gè)案，其背后往往隱藏著干擾房地產(chǎn)市場大勢的重要信號(hào)，如果對(duì)此現(xiàn)象放任自流，最終的負(fù)面市場沖擊將會(huì)非常巨大。
之所以這樣說，是基于兩個(gè)理由：其一，天價(jià)樓盤的定價(jià)水平和市場反應(yīng)情況，將會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格中樞定位。在一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)的最高價(jià)樓盤就是房地產(chǎn)市場想象空間的“頂”，如果最高價(jià)樓盤能夠不斷地被替代和刷新，那么位居其后的二線、三線樓盤價(jià)格也將隨之不斷提高。對(duì)于市場大勢而言，這就意味著總體的價(jià)格趨勢將會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。湯臣一品開盤至今已經(jīng)有好幾年的時(shí)間，但總體銷售情況非常差。這樣的市場表現(xiàn)所透露出來的信號(hào)，就等于封殺了上海樓盤最高的上漲想象空間。既然“頂”被封死，那么也就抑制住了后續(xù)商品房價(jià)格的上揚(yáng)幅度。而整個(gè)上海房市也正是伴隨著湯臣一品的推出及滯銷，逐步走入了滯漲局面。然而，伴隨著新鴻基以20萬元/平方米的高價(jià)橫空出世，從而再度打開了房價(jià)的想象空間，高價(jià)紀(jì)錄被刷新極有可能逆轉(zhuǎn)市場對(duì)房價(jià)趨勢的判斷。當(dāng)年湯臣一品每成交一套房產(chǎn)，就能夠推高上海市場房產(chǎn)日成交均價(jià)500元/平方米，這就是極端個(gè)案對(duì)市場大勢的巨大影響力。
其二，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，高價(jià)滯銷樓盤很容易成為違規(guī)操作的針對(duì)對(duì)象，對(duì)此提前的預(yù)防與監(jiān)管應(yīng)先期到位。2007年6月，上海房地產(chǎn)監(jiān)管部門曾經(jīng)開展過一波打擊違規(guī)買賣房產(chǎn)行動(dòng)，其中湯臣一品就曾被曝光。其時(shí)該樓盤網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時(shí)網(wǎng)上撤銷定金合同也達(dá)到3套，撤銷率列全市所有在售樓盤前列。這一戲劇化的銷售及撤銷記錄是否涉嫌虛擬交易與自我炒作，市場明眼人一看便知。
當(dāng)下，房地產(chǎn)市場正處于低迷格局中，依據(jù)湯臣一品的歷史銷售情況判斷，新天價(jià)樓盤未來的銷售狀況也未必理想。同樣的，不僅天價(jià)樓盤一家，其實(shí)很多房產(chǎn)開發(fā)商都不愿意通過主動(dòng)降價(jià)來渡過難關(guān)，依然寄希望于維持市場暴利。其中通過人為制造市場熱銷氣氛，來扭轉(zhuǎn)市場對(duì)房價(jià)下跌的預(yù)期可謂是必然的選擇，因此我們很難排除開發(fā)商蓄意違規(guī)銷售行為在房市低谷中出現(xiàn)。然而與之相對(duì)應(yīng)的是，對(duì)市場違規(guī)行為的監(jiān)管存在著“高潮”與“低谷”的問題，往往在市場交易火爆時(shí)相關(guān)監(jiān)管行為就會(huì)嚴(yán)厲而密集；反之，當(dāng)市場交易低迷之時(shí)，監(jiān)管措施也會(huì)出現(xiàn)一定的懈怠�？v觀國內(nèi)各地所曝光的房地產(chǎn)違規(guī)交易案例與房價(jià)上漲周期，這一規(guī)律可以說是非常明顯。同樣以上海為例，前次大規(guī)模查處房地產(chǎn)違規(guī)交易行為，正逢2004年到2005年間，彼時(shí)正是房價(jià)快速暴漲階段。而在市場交易淡盡之時(shí)，則罕見違規(guī)交易行為被密集查處的案例。
據(jù)此來分析，上海天價(jià)樓盤選擇此時(shí)逆市高調(diào)上市，背后的市場信號(hào)理應(yīng)引起各方的高度關(guān)注。從價(jià)格理性定位看，國內(nèi)總體房價(jià)繼續(xù)向下回歸是不可避免的市場大趨勢，同時(shí)，維護(hù)絕大多數(shù)公眾的合理價(jià)格購房欲望，避免某些開發(fā)商擾亂市場價(jià)格體系是監(jiān)管部門不可推卸的責(zé)任。因此，我們固然要尊重開發(fā)商自主定價(jià)的市場權(quán)利，但是那些試圖以樓盤個(gè)案來逆轉(zhuǎn)市場大勢者，也必須要受到嚴(yán)格的市場監(jiān)管。 |