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隨著4月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的陸續(xù)出臺(tái)，與第一季度的經(jīng)濟(jì)回暖信心相比，4月份的數(shù)據(jù)讓我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增添諸多變數(shù)：用電量在經(jīng)歷短暫的回升之后重現(xiàn)下跌，意味工業(yè)提振困難；主要貿(mào)易伙伴美國(guó)、歐盟、韓國(guó)等都已淪為甲型H1N1流感疫區(qū)，外貿(mào)出口形勢(shì)更加嚴(yán)峻；CPI、PPI延續(xù)下降趨勢(shì)，同時(shí)降幅有所擴(kuò)大，而且伴隨豬肉價(jià)格的下跌，CPI或許面臨驟降，讓提振內(nèi)需重遇寒流。從樓市這個(gè)經(jīng)濟(jì)回暖的先行指標(biāo)來(lái)看，在經(jīng)歷了3-4月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”后，今年一季度以來(lái)北京多個(gè)樓盤(pán)的退房率竟高達(dá)20%；西安的一手房退房率為6.7%，深圳、長(zhǎng)沙、杭州、成都等一些地區(qū)也相繼出現(xiàn)了各種名義下的退房現(xiàn)象。而在正常的市場(chǎng)情況下，一個(gè)項(xiàng)目的退房率一般不超過(guò)1%，即便出現(xiàn)后期大幅度降價(jià)等特殊情況而導(dǎo)致前期購(gòu)房退房，退房率一般也不應(yīng)該超過(guò)5%。
如此高的退房率，除去開(kāi)發(fā)商“假按揭”以及房屋自身存在質(zhì)量問(wèn)題等原因外，最重要的原因是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于調(diào)整期，部分購(gòu)房者不看好未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)。當(dāng)預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將相對(duì)下跌時(shí)，就容易產(chǎn)生心理落差從而導(dǎo)致退房。同時(shí)，隨著開(kāi)發(fā)商名目繁多的降價(jià)促銷，房屋的價(jià)值在不斷縮水，部分人為了維護(hù)自身權(quán)益也開(kāi)始退房。
購(gòu)房者不看好未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，其背后反映的是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的擔(dān)憂。仔細(xì)分析上一輪宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是緊密相連的，兩者存在著“一榮俱榮、一損俱損”的關(guān)系，只是時(shí)間上有所差別而已。上輪宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期開(kāi)始時(shí)間是2003年，2003-2007年GDP增長(zhǎng)率分別達(dá)到9.3%、9.5%、10.4%、10.7%和11.4%，2008年開(kāi)始下滑。在此期間，房?jī)r(jià)隨之大幅度上漲，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
從上輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)波動(dòng)周期可以看出，房?jī)r(jià)上漲與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有互相影響、互相支持的關(guān)系，甚至可以說(shuō)，過(guò)去幾年在一些特殊政策的作用下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)在很大程度上是在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的拉動(dòng)下實(shí)現(xiàn)的，以至于一些專家和學(xué)者提出“房?jī)r(jià)上漲有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”這樣的觀點(diǎn)。同樣的道理，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必也會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，只是時(shí)間長(zhǎng)短罷了。如果國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全回暖，房地產(chǎn)行業(yè)要全面回暖還為時(shí)尚早。更何況，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)因前面存在“小陽(yáng)春”，就判定它已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，但它對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)影響仍然滯后半年及一年以上，自然也會(huì)推遲國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)全面回暖的時(shí)間。
1-4月份我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠龐大的投資和天量的信貸支撐，民間資本的投入意愿并不強(qiáng)，在社保體系不完善的情況下，消費(fèi)增長(zhǎng)也存在不確定性。如果信貸、財(cái)政投資繼續(xù)加大、國(guó)內(nèi)消費(fèi)仍然不理想、外需繼續(xù)下滑，那么接下來(lái)就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩、產(chǎn)品價(jià)格回落，經(jīng)濟(jì)中新的矛盾很快就會(huì)產(chǎn)生。
經(jīng)濟(jì)危機(jī)不可能在一夜之間消失。面對(duì)數(shù)十年來(lái)全球最嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)衰退可能要持續(xù)數(shù)年時(shí)間，作為外向型經(jīng)濟(jì)非常明顯的經(jīng)濟(jì)體，未來(lái)一段時(shí)間我國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)復(fù)蘇緩慢甚至“二次探底”的情形，也不是沒(méi)有可能。 |