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| 購(gòu)房“后悔權(quán)”設(shè)置應(yīng)符合契約精神 |
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| 2009-06-12 郭凱 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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近日傳聞《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》要“大修”，新消法的修改將會(huì)對(duì)三類商品交易引入消費(fèi)“冷靜期”制度，其中包括網(wǎng)上交易、先付款后簽合同的交易，以及購(gòu)買房屋、汽車等大額消費(fèi)行為。
我們認(rèn)為，消費(fèi)冷靜期并不直接等同于無(wú)原因退貨的后悔權(quán)，否則，就可能曲解了冷靜期的法理初衷。尤其是房屋不僅作為消費(fèi)品，還帶有投資品性質(zhì)，對(duì)冷靜期的適用，不能完全排除投資協(xié)議的契約約束性，在什么樣的情況下適用冷靜期，期限多長(zhǎng)，需要考慮消費(fèi)公平和投資契約履約的雙重因素。
就契約精神而言，契約正義與履約守約同屬于其內(nèi)涵。全球較通行的消費(fèi)冷靜期立法，主要是為了防止欺騙、高壓等銷售行為對(duì)消費(fèi)者的傷害，對(duì)遠(yuǎn)程銷售、直銷銷售等領(lǐng)域約束比較嚴(yán)格。而適用于廣泛商品領(lǐng)域的冷靜期制度，則一般時(shí)間很短，
比如收到商品后的3天到7天內(nèi)，商家必須無(wú)條件退貨并足額退還貨款。在美國(guó)，最早的消費(fèi)冷靜期就始于對(duì)直銷企業(yè)銷售行為的限制，因?yàn)橹变N企業(yè)的銷售往往發(fā)生在信息不對(duì)稱的情況下，沒(méi)有中間人的介入，消費(fèi)者容易受到銷售人員誘導(dǎo)而非理性消費(fèi)。在歐盟，消費(fèi)者政策規(guī)定對(duì)于通過(guò)媒體、郵購(gòu)等達(dá)成的銷售協(xié)議，消費(fèi)者可以在收到貨品后7天以上的時(shí)間，無(wú)條件退貨，不承擔(dān)違約責(zé)任，商家則要在30天內(nèi)退款。遠(yuǎn)程銷售中比現(xiàn)場(chǎng)銷售中更容易出現(xiàn)的虛假信息，由此受到了約束。
在國(guó)內(nèi)的《合同法》中，對(duì)于重大誤解、顯失公平和欺詐、脅迫情況下簽訂的合同，在一年內(nèi)是可以撤銷，而以消費(fèi)者保護(hù)為目的冷靜期，則期限很短，讓很多消費(fèi)額不能夠抵償訴訟費(fèi)用的不公平合同得以解除。在當(dāng)前的中國(guó)，對(duì)直銷、網(wǎng)購(gòu)等商品銷售領(lǐng)域引入國(guó)外的冷靜期制度，無(wú)疑是十分必要的。不過(guò)，在房屋這一兼具消費(fèi)品和投資品性質(zhì)的商品領(lǐng)域，對(duì)它設(shè)置的冷靜期制度，無(wú)論期限長(zhǎng)短，如果不加以條件限制，處境可能都會(huì)十分尷尬。
誠(chéng)然，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊因素（賣方市場(chǎng)），消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，當(dāng)前購(gòu)房消費(fèi)者和開發(fā)商之間的矛盾，是主要的消費(fèi)糾紛種類之一。比如，一些開發(fā)商具有開發(fā)小區(qū)的大產(chǎn)權(quán)，但售樓后以各種名目拖延給購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，有些開發(fā)商會(huì)在合同中設(shè)置種種不平等條款或者模糊條款，交樓后房屋出現(xiàn)的問(wèn)題以沒(méi)有合同約定為借口逃避責(zé)任，還有開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃、以公共用地轉(zhuǎn)作商用或開發(fā)新樓房等等。在房屋銷售環(huán)節(jié)引入冷靜期，誠(chéng)然是一個(gè)動(dòng)機(jī)良好的提議，能夠?qū)Φ禺a(chǎn)開發(fā)商如實(shí)提供房屋和住宅區(qū)信息形成一定約束，但它面臨的最大難題是，住房銷售后，從消費(fèi)者入住、到發(fā)現(xiàn)種種問(wèn)題，往往需要一定的時(shí)間，開發(fā)商向消費(fèi)者交樓后，3—7天的一般性冷靜期保護(hù)，是否能夠真正保護(hù)消費(fèi)者，存在很大的疑問(wèn)。
而如果延長(zhǎng)冷靜期到1個(gè)月甚至更長(zhǎng)，同樣是投資品市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)閮r(jià)格浮動(dòng)而帶來(lái)的無(wú)責(zé)任毀約行為，就可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂，違背所有投資市場(chǎng)要遵守的履約規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化，以及許多房產(chǎn)購(gòu)買本身就屬于多變的投資行為，決定了在這一商品市場(chǎng)使用冷靜期時(shí)，同樣需要增加維護(hù)契約精神的條件。如果不存在房屋銷售信息與實(shí)際產(chǎn)品不相符的一般性不公平契約的情況，冷靜期的適用則需要慎之又慎，尤其是較長(zhǎng)的冷靜期，如果不附帶條件，可以允許全部信息都公平知曉情況下的毀約行為，消費(fèi)者保護(hù)立法的修改今后必然會(huì)遭到反撲。
在2008年，由于房?jī)r(jià)下跌，在高房?jī)r(jià)期間購(gòu)買了住房的消費(fèi)者或者投資者，以房地產(chǎn)商在以更低價(jià)格出售商品房為理由要求退房，
就是典型的無(wú)視契約規(guī)則和法律約束的行為。如果購(gòu)房者在低價(jià)格時(shí)，可以毫無(wú)責(zé)任的撕毀高價(jià)期間的購(gòu)買協(xié)議，房地產(chǎn)商是不是也可以在高價(jià)期間，可以毫無(wú)責(zé)任的撕毀低價(jià)時(shí)期的售房協(xié)議？自住型的消費(fèi)者在價(jià)格波動(dòng)時(shí)，由于有居住需求，一般不會(huì)要求退房，但投資型的投資客則需要在價(jià)差中獲取利潤(rùn)，那么，住房交易冷靜期無(wú)條件毀約的設(shè)置，如果不能夠進(jìn)行合理規(guī)范，不排除會(huì)成為投資客和房地產(chǎn)商操縱市場(chǎng)價(jià)格的工具。
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的房屋銷售普遍使用的是先付定金、后簽合同的制度，而交樓后出現(xiàn)的種種糾紛中，消費(fèi)者面臨的最大困境，是對(duì)于房屋質(zhì)量、任意修改規(guī)劃、開發(fā)商指定黑物管等方面的投訴，難獲處理。如果冷靜期無(wú)責(zé)任退房是一個(gè)保護(hù)消費(fèi)者的立法項(xiàng)目，既要它發(fā)揮消費(fèi)保護(hù)作用，同時(shí)又不能夠干涉地產(chǎn)投資市場(chǎng)的契約規(guī)則，那么在《合同法》、《產(chǎn)品質(zhì)量法》等等的寬泛規(guī)定之外，《消費(fèi)者保護(hù)法》對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)開設(shè)冷靜期，可以通過(guò)細(xì)則詳細(xì)列明種種開發(fā)商的不法行為，作為可以使用冷靜期的條件，可能是最好的選擇。不忘保護(hù)公平契約，保護(hù)有社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，讓他們有良好的環(huán)境提供優(yōu)質(zhì)的商品房，其實(shí)也是對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)。
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