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投資人怎么辦？
每當(dāng)夜晚走在大街上，看到高樓林立，看到五彩繽紛的夜景，我會(huì)想，沒(méi)有這些房地產(chǎn)商們，我們不會(huì)有今天這樣繁華的城市，不會(huì)有這樣的投資環(huán)境。在這些絢麗的城市中，地產(chǎn)商貢獻(xiàn)了他們的辛勤與智慧。房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在二三十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的一次歷史性機(jī)遇，被我們這代人趕上了。我們這一代人可能建完了過(guò)去幾千年無(wú)法完成的房屋總量。日新月異的城市建設(shè)，給中國(guó)帶來(lái)翻天覆地的變化，也帶來(lái)中國(guó)改革開(kāi)放取得了巨大成就的直觀印象。
你去歐洲、美國(guó)看看，還有像我們中國(guó)這樣快速度建房子的嗎？沒(méi)有了。這些所謂發(fā)達(dá)的國(guó)家或者城市已經(jīng)歸于平靜，幾十年來(lái)基本還是那個(gè)樣子。而中國(guó)正在熱火朝天，百端待舉。這是一次歷史性的機(jī)遇，一定要有人去抓，抓住是對(duì)的。但是，我們也不可以超載，更不可以透支未來(lái)，不能沒(méi)有防寒冬的意識(shí)。
大家知道，天津有一個(gè)做房地產(chǎn)的順馳公司，那是孫宏斌1994年成立的一個(gè)小公司。1998~2002年，他在天津發(fā)展了三十多個(gè)項(xiàng)目，成績(jī)也就一般。但在2002年國(guó)家出臺(tái)了“招拍掛”政策之后，他從天津走向全國(guó)，到處買(mǎi)地。他所到之處，不管多高的地價(jià)，他都高價(jià)拍下。當(dāng)時(shí)他手里自有資金只有10個(gè)億，竟然拍下價(jià)值60億人民幣的土地。在2002~2003年這一年之內(nèi)，他手里的土地就儲(chǔ)備到1200萬(wàn)平方米，僅長(zhǎng)江三角洲一帶就有4000平方米。順馳公司從一個(gè)地方的小公司搖身變成全國(guó)性大公司，儲(chǔ)備土地的規(guī)模大出太多太多，引起了外界的質(zhì)疑。順馳憑什么只用這么少的錢(qián)，卻買(mǎi)了60億元的土地？他的錢(qián)從哪兒來(lái)的？他到底有什么目的？為什么把地價(jià)炒那么高呢？
后來(lái)，我國(guó)政府的宏觀調(diào)控開(kāi)始實(shí)施，法定存款準(zhǔn)備金率陸續(xù)上調(diào)，銀行對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域就越來(lái)越謹(jǐn)慎，甚至有的地方都不給貸款了。這時(shí)，順馳公司的資金鏈馬上出了問(wèn)題，他欠銀行太多的錢(qián)，當(dāng)銀行要強(qiáng)制收回貸款的時(shí)候，他沒(méi)有辦法。大約支撐到2006年，資金鏈條終于斷掉，再借新債已經(jīng)還不上舊賬了。所以，孫宏斌只好和香港的一家公司簽約，賣(mài)出自己的股權(quán)�，F(xiàn)在對(duì)方公司占順馳股份的94.7%，他自己只剩5.3%。
2006年正是中國(guó)樓市大起、房地產(chǎn)大起的時(shí)候，這家公司竟倒在了大起之前的這一瞬間。為什么？只因?yàn)樗I(mǎi)地太多了，找銀行貸款的規(guī)模太大了。當(dāng)政府宏觀調(diào)控措施出臺(tái)時(shí)，他扛不住了，只能倒下。
然而，順馳的教訓(xùn)并沒(méi)有給地產(chǎn)商們足夠的警示，短短兩三年過(guò)去，到2008年，同樣是在宏觀調(diào)控的背景下，房?jī)r(jià)的暴漲刺激了更多地產(chǎn)商瘋狂擴(kuò)張。
據(jù)2008年4月《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道顯示，某家大地產(chǎn)商在2007年頻頻成為地王，儲(chǔ)地暴增8倍，達(dá)到4
580萬(wàn)平方米；而截至2008年1月，這家地產(chǎn)商未償還銀行貸款及其他借款總額超過(guò)111億元，這還不包括向機(jī)構(gòu)投資者融到的10億美元資金。在2007年9月，這家公司資產(chǎn)負(fù)債率竟然高達(dá)95%以上。而在宏觀調(diào)控背景下最容易發(fā)生什么事呢？就是“屋漏偏逢連夜雨”，該公司原定于3月28日在港交所掛牌上市，結(jié)果臨時(shí)被叫停。中國(guó)證監(jiān)會(huì)明確表態(tài)，對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO（首次公開(kāi)發(fā)行股票），將不予核準(zhǔn)，這讓40余家等候IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)感到了透心涼。
全國(guó)6萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，有多少正在貸款艱難、上市無(wú)望、銷(xiāo)售受阻的風(fēng)雨飄搖之中？
這些案例給中國(guó)的地產(chǎn)商們深刻警示：你一定要先掂掂，自己幾斤幾兩，能扛多少斤，不要輕視國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的力度和決心。如果你手上太多的錢(qián)是從銀行貸來(lái)的話，你一定要想，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入嚴(yán)冬，別說(shuō)冬天，就是一場(chǎng)寒潮來(lái)臨的時(shí)候，你不怕被凍死餓死嗎？一股寒潮來(lái)了你扛得住嗎？一旦扛不住，你只能倒下。
大家看好地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)錯(cuò)，但你不能過(guò)量透支，更不能瘋狂擴(kuò)張。你要控制好自己的貸款規(guī)模，加大自有資金比例，便能夠度過(guò)一個(gè)寒冬，你還有迎來(lái)春天的機(jī)會(huì)�，F(xiàn)在不是比誰(shuí)財(cái)大氣粗，而是看誰(shuí)活得最久，看誰(shuí)能活到最后，看誰(shuí)在每一輪經(jīng)濟(jì)大起和大落中都安然無(wú)恙，最終長(zhǎng)成一個(gè)大公司，有自己的品牌，有信譽(yù)，有資金實(shí)力。 |