下面我們來看一個真實的案例。
之前到過四川成都的人都知道，那里的人過著悠閑舒適的生活，可以喝著茶水擺著龍門陣，那里的麻將桌一字排出幾里遠。成都被聯(lián)合國評為“最適宜人居的地方”之一。成都人生活節(jié)奏慢，讓人感到生活得很愜意�？墒�2007年在成都的一次土地拍賣會上拍出了天價，幾乎一夜之間改變了成都人優(yōu)哉游哉的生活。
在成都市中心，有一座舊的成都百貨大樓被拆成平地，共有82畝。這里是黃金地段，把地平完之后，政府就想把它拍賣掉。當時很多人都盯上這塊地，包括香港的和記黃埔，這是華人首富李嘉誠的地產(chǎn)公司，他們早就盯上了，并且做出土地規(guī)劃。等到拍地那天，國內(nèi)外知名地產(chǎn)商都來了，現(xiàn)場熱鬧非凡，所有人都關注這塊地要拍出多少價來，所有人都在爭。這塊地起價2000萬人民幣1畝。剛開始是國內(nèi)地產(chǎn)商們舉牌，叫價到4000萬時，國內(nèi)地產(chǎn)商都不再舉牌了。這時香港6家房地產(chǎn)商就開始了激烈的爭奪，他們都想爭到這塊地。價格一直往上叫，4000萬、5000萬、6000萬、7000萬、8000萬。叫到8000萬時，全場都靜了下來，大家屏住呼吸，環(huán)顧左右，看誰敢在這么高的價位上繼續(xù)叫價，直到最后8800萬一錘定音。結(jié)果，這塊地被香港九龍倉地產(chǎn)商拍走了。九龍倉擊敗了“同臺演出”的華潤置地（1109.HK）、和記黃埔（0013.HK）、新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）、太古地產(chǎn)（0019.HK），還有信和置業(yè)（0083.HK）。
根據(jù)市政府規(guī)劃，成都百貨地塊重建項目總建筑面積約44萬平方米，要建成集大型商場、星級酒店、寫字樓、高檔娛樂和餐飲場所為一體的超級商場，甚至將成為成都的新地標。除了支付地價72.4億，最終得主還需要投入40多億元，而且必須在8個月內(nèi)動工，3年半內(nèi)竣工并投入使用。這么簡單算算，每平方米的成本得多少？加上利潤又是多少呢？最后該賣多少錢一平方米呢？盡管市場傳言最后的拍地者實際可能不需要支付那么多錢，但無可爭議的是，其影響已經(jīng)遠遠超越了這場交易本身。所有成都的其他地產(chǎn)商會想什么呢？購房者又會怎么想呢？
這給其他地產(chǎn)商一個太好的看漲理由：你看，九龍倉將來會賣多少錢？我該賣多少呢？
這給太多購房者一個太大的刺激：現(xiàn)在再不買房的話，等“樓王”建好了，其他房價比著漲的時候買，更慘！就是這樣的一個思維邏輯。
看到土地供應，樓房供應該是這個樣子。讓我們再看需求。除了前面談到的近似集團作戰(zhàn)的買家，再看看市場本身的主體需求是怎樣的。
第一部分是資金實力很強的群體，主要是成功的私營企業(yè)老板、境內(nèi)外上市企業(yè)高層主管、大型國企高層主管、政府部門的實權人物、城市高級白領階層，他們不僅有第一套居所，多數(shù)還有第二套居所（如別墅、度假村等）的需求；不僅有多處居住需求，還有購置多套房產(chǎn)的投資需求。
第二部分是30~40歲已經(jīng)成家立業(yè)尤其是有孩子的群體，他們努一把力，掏出多年積攢的家底，再找父母親朋借點，勉強湊齊首付款買下一套中價房，之后每月努力還貸供房，生活也相對安定。
第三部分是20世紀80年代后出生的這批人。他們基本上都是獨生子女，生活在比父輩優(yōu)越的條件下，他們有住房的需求。現(xiàn)在中國二十多歲這一代人，是需要房子，甚至是好房子、大房子。他們要成家，他們更有自己獨立的生活和思考，更能適應貸款消費的生活。
第四部分是從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口。在我國城鎮(zhèn)化過程中，將有兩億到三億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市里來。他們有住房和租房需求，需求更強勁。如果這兩三億人口都轉(zhuǎn)移到城里來，就相當于多出一個美國、多出兩個日本、多出兩個俄羅斯。這么大的需求規(guī)模得需要多少房子才能滿足供應？
所以，中國的國情很特殊，人口多，無論對什么東西的需求后勁都源源不絕。簡單算算我國住房供求之間的平衡關系，看看拍賣成本那么高，就會知道這個房價的長期支撐點在哪里。 |
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