為什么明顯的是打壓的宏觀調(diào)控政策，可房價卻越打越高，為什么出臺這么多的政策卻不見效呢？
究竟是什么人那么有錢，把這么多、這么貴的房子買下來？
是中國人的錢，還是外國人的錢？是富人的錢，還是窮人的錢？是銀行的錢，還是百姓找銀行借的錢？是什么人在這么高的價位上買房？從哪兒來的錢買了這么高價的房子？
今天回過頭來看，應(yīng)該說是政府低估了市場的需求，甚至過于低估了市場的需求，尤其是短期需求。
既然土地政策緊縮、銀行信貸緊縮，那么明顯的一個信號就是，從市場心理預(yù)期的角度來講，房子的市場供應(yīng)量會相對減少。而商品的供應(yīng)量一減少，或者說產(chǎn)生了稀缺，那能不能成交、價格會不會上漲，就要看需求了。
13億中國人對房子的需求之旺顯而易見。問題是，這13億人口中有多少想買房的人是有效需求？有效需求是指：有需求，但同時又有支付能力。這里還有一個要點，就是時間。即使有支付能力買，還要看人們愿意在什么時候買，是愿意趁漲價時買，還是等跌價時買，還是判斷該出手時就出手，立即購買。
中國的銀行里放著20萬億人民幣居民儲蓄，20世紀(jì)80年代有人就把它比喻成“籠中虎”，生怕有個風(fēng)吹草動它一下子跑出來，什么都得漲。結(jié)果好多年這“虎”沒動靜，于是大家找原因，發(fā)現(xiàn)了“二八”現(xiàn)象，就是所謂80%的存款掌握在20%的人手上，而剩下的80%的人只掌握著20%的存款。哦，原來是這樣，鬧了半天這“虎”不咬人。80%的人只掌握20%的存款，弄不出多大動靜來，這就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出這么多錢，那么再想買也買不成。所以請放心，如果價格過高，這生意就沒法做了。
不曾想，在中國經(jīng)濟市場化步伐加快的今天，在世界經(jīng)濟全球化的今天，有一些賬不是關(guān)起門來查查銀行報表，看看統(tǒng)計公報就可以算清楚的。
第一，民間資本是推高房價的首要原因。
在地產(chǎn)市場，首先敏銳地嗅到商機的，是那些江浙商人，尤其是溫州人。我清楚地記得，在宏觀調(diào)控開始時，為防止投資過熱，電力、鋼鐵、石油、煤炭等幾個重要的投資領(lǐng)域都對民營資本關(guān)上了大門，只剩下兩個投資領(lǐng)域是敞開的：一個是股市，一個是房地產(chǎn)市場。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中，于是地產(chǎn)幾乎成為唯一一個民營資本可以大規(guī)模自由進出的投資領(lǐng)域。這些投資人買房并不是自己居住，所以他們必須考慮何時退出。而退出的條件有兩個：一個是要能漲上去，有得賺才能退出；另一個是漲上去還要有人愿意接手。
要漲上去很簡單，就是用相對充裕的資金去追逐相對稀缺的房子，價格就上去了。原因很好理解，建房的速度不可能有聚錢的速度那么快，所以大量資金完全有能力在短期內(nèi)制造房源稀缺，制造價格上漲，于是有了大章小報常常報道的“炒房團”。而后來的購房者愿意以更高價格接手的理由也很簡單：就是房價不停地上漲，3000元時不買，到4000元就后悔；4000元時不買，到5000元就得趕快買了。
所以，在政府宏觀調(diào)控開始兩年效果平平的時候，我發(fā)現(xiàn)了一個問題，就是民間資本的力量不在調(diào)控范圍內(nèi)，也就是說沒法調(diào)控。第一是性質(zhì)無法調(diào)控，因為自有資金自由支配；第二是規(guī)模無法調(diào)控，因為誰也不知道民間資本到底有多大，有多少現(xiàn)金是放在地窖里銀行看不見的，這還不算那些地下錢莊。
這時，我們就已經(jīng)感覺到有點“藏富于民”的味道了。
如果說民營資本是小打小鬧的話，那么國際資本跟進之后，房價就有“洛陽紙貴”的感覺了。
第二，境外資金進入是推高房價的次要原因。
2005年，隨著中國匯率改革，人民幣兌美元從8.27∶1開始升值，到2008年已升值17%以上。在這個過程中，境外資金非常清楚在一個國家貨幣升值的過程中會發(fā)生什么，因此巨量資金瘋狂涌入中國，來搭人民幣升值這趟快車。
資金會瘋狂到什么程度呢？有人甚至提出這么一句口號：“堅決買入人民幣！堅決買入人民幣資產(chǎn)（包括垃圾資產(chǎn)）！”于是我們看到，在北京、上海等地，都有境外機構(gòu)用數(shù)億數(shù)十億的資金，把整棟整片樓盤買下。他們看到了人民幣升值，更看到了人民幣資產(chǎn)的升值。房產(chǎn)是最典型的人民幣資產(chǎn)。
從2005年起，境外那些大資金看準(zhǔn)了中國經(jīng)濟快速發(fā)展這個機會，開始登陸中國內(nèi)地、登陸中國香港，把手里的美元、歐元、澳元、英鎊、日元換成人民幣，這些資金進入樓市樓市漲，進入股市股市漲，買個煤礦煤礦漲，買個金礦金礦漲。所以，熱錢涌入中國的一個目標(biāo)，就是賭人民幣升值。中國政府則不斷頒布政策限制外資進入樓市、限制外資進入礦產(chǎn)資源、有節(jié)制地審批QFII（境外合格機構(gòu)投資者）進入股市。
但是，只要機會存在，很多境外資金就會想盡辦法繞過政府監(jiān)管和政策的限制，或者躲在合法身份者的背后參與進來，甚至直接通過地下錢莊進入市場。僅廣州而言，2007年半年樓市上漲50%，有公開報道稱發(fā)現(xiàn)3
000億美元通過地下錢莊“襲擊”了廣州樓市。
然而，人民幣升值勢不可當(dāng)，人民幣資產(chǎn)升值也勢不可當(dāng)，這才是人們買房的真正原因。
第三，股市資金是推高房價的重要原因。
如果嫌境外資金來得不夠猛、不夠快的話，那股市資金就成為推動房價迅速上漲的第三股重要力量。到2007年5月，股市已經(jīng)翻了好幾倍，第一波賺足錢的人在股市暴跌的“5?30”之前逃離出來。北京有個做地產(chǎn)的老板，在“五一”節(jié)期間一天內(nèi)接到5個朋友打電話來買房，那時他的房地產(chǎn)項目已漲到2萬多元1平方米了。
第四，地價暴漲也是推高房價的重要原因。
境內(nèi)和境外數(shù)家房地產(chǎn)商參與本來已經(jīng)火暴的土地市場“招拍掛”，瘋狂拿地，“地王”紀(jì)錄在全國各地頻頻刷新，已經(jīng)建好的樓盤比著隔壁剛拿地的開發(fā)商的成本一算，我這房太便宜，不行！隨便找個理由先捂幾天，要么說銷售證沒拿到，要么稱需要預(yù)約，先捂它幾個月再說。等項目一開盤，50%的價錢上去了，甚至還有翻著倍地就上去了。股市賺錢太容易的時候，買房跟買白菜蘿卜一樣，反正錢像白賺的，買房價格不管多高都不在話下。
第五，銀行20萬億居民儲蓄被撬動，是房價上漲的最后一個原因。
這么高的房價總得有人接��！雖然不是絕對的，但基本是在民營資本、境外資本、股市資本一輪又一輪的推動下，樓價一漲再漲，最后老百姓憋不住了，還是趕快買吧！再不買，誰知道明天又該漲成什么樣？于是，20萬億存款終于松動了，當(dāng)然不是全部。
以前中國人如果有了錢，他們有理財?shù)耐緩絾�？股市這么低迷，大家只能把錢放在銀行里，一是大筆現(xiàn)金放在家里不踏實，二是沒有什么別的理財產(chǎn)品，拿著人民幣做不了任何的事情。結(jié)果樓價一路猛漲，這時銀行的20萬億居民儲蓄存款再也按捺不住了，所有的人都在想，與其把錢放在銀行里，不如拿出來買房，以后房價肯定漲，而且漲得非�？�。當(dāng)每一個人都這樣想的時候，還有多少人的錢能在銀行里待得��？
于是大家就看到2007年很多樓盤一開盤就銷售一空的盛況：連夜排隊，電腦搖號，跟股市打新股中簽一樣，搖中號才有資格選房。你有錢怎么樣？沒房！需求可以一夜之間就爆發(fā)出來，只要把銀行里的錢提出來，只要把股市里的錢挪出來，只要把國外的錢匯進來，就能流進樓市。但是，一夜之間能蓋一棟房子嗎？當(dāng)然不能。地產(chǎn)商需要先買土地，然后去做規(guī)劃，再找銀行貸款，才能蓋房，最后才可以銷售，這可不是一朝一夕能完成的。
錢多貨少，結(jié)果就是一個字—漲！
如果錢太多、貨太少，就是兩個字—猛漲。
這就是過去兩年來我們看到的房價為什么一漲再漲，而且是猛漲的主要原因。
現(xiàn)在問題出來了，這最后被撬動的儲蓄接到樓市的最后一棒了嗎？
股市已經(jīng)暴跌了，房價真的會下跌嗎？ |
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