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1月份高位運(yùn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如期出臺(tái)，令“從緊貨幣政策”或?qū)⒏淖兊念A(yù)期落空。一系列跡象表明，信貸閘門仍將收緊，這給視資金為命脈的房地產(chǎn)行業(yè)帶來微妙變化：2007年長三角樓市“土儲(chǔ)為大”的游戲規(guī)則風(fēng)光不再，“資金為王”定律進(jìn)一步加劇了行業(yè)分化。
尷尬的“零成交”
盡管“拐”與“不拐”的爭論一時(shí)難見分曉，但在系列調(diào)控政策之下，長三角樓市進(jìn)入高位盤整，則已是不爭的事實(shí)。
一個(gè)顯著的指標(biāo)就是交易量急劇萎縮。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長假期間，南京樓市創(chuàng)下“零成交”紀(jì)錄，認(rèn)購僅30多套，沒有一例成交，令人大跌眼鏡。盡管屬于傳統(tǒng)淡季，但與去年春節(jié)七天認(rèn)購270套、成交48套相比，“零成交”的成績單仍然相當(dāng)難看。
上海天天房展網(wǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)也顯示，春節(jié)后的六個(gè)交易日(2月9日至2月14日)，上海新房(剔除動(dòng)遷配套房)的成交量僅為360套，相當(dāng)于去年同期的55%。其中，節(jié)后第一天成為“網(wǎng)上房地產(chǎn)”成立以來的第一個(gè)零交易日。
2月19日，萬科發(fā)布的最新公告顯示，今年1月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積23萬平方米，銷售金額18.5億元。與去年12月實(shí)現(xiàn)銷售面積76.7萬平方米、銷售金額61.7億元相比，雙雙跌去七成多。
未來供求關(guān)系的變化則可能給樓市帶來更多不確定性。南京網(wǎng)尚地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)副主任李智預(yù)測，南京2008年新建商品住宅上市面積將比2007年增長近20%，住宅銷售則可能略有下降，預(yù)計(jì)今年商品住宅供銷比在1.18：1至1.06：1之間，出現(xiàn)供略大于求的情況。
不少業(yè)內(nèi)人士分析，受信貸緊縮、保障性住房供給增加等因素影響，2008年的房價(jià)不可能重演2007年的瘋狂。眼下成交縮量、打折促銷之類的場景可能就是調(diào)整的序幕。
“土儲(chǔ)為大”成往事
與房市冷清相伴隨的是土地市場的變化。2月1日，春節(jié)前南京最后一次土地拍賣會(huì)上，涉及商業(yè)、辦公、住宅等各類性質(zhì)的七幅地塊全部以底價(jià)成交，整場拍賣會(huì)歷時(shí)僅10分鐘左右。
一向被視為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的上海，土地拍賣同樣出現(xiàn)了“速凍”。1月底成交的楊浦區(qū)新江灣城第五幅地塊，樓面地價(jià)為7500元/平方米，比兩個(gè)月前兩萬元的單位樓板價(jià)急挫逾六成。盡管此中有種種人為因素，但地價(jià)走低之勢已明顯。
過去一年房地產(chǎn)行業(yè)“土儲(chǔ)為大”的制勝秘籍，已經(jīng)悄然失色。“2007年開發(fā)商狂炒‘土地儲(chǔ)備’概念，是與當(dāng)時(shí)資本市場的火熱相呼應(yīng)的。土地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不僅意味著未來發(fā)展的基礎(chǔ)，更成為其重要的融資手段和資金杠桿�！苯K華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說，為了推高股價(jià)或籌備上市，“圈地”成為開發(fā)商的必然選擇。隨著信貸緊縮政策的推行，在樓市趨冷的預(yù)期下，地價(jià)回調(diào)也是必然結(jié)果。
“資金為王”加劇行業(yè)分化
國家統(tǒng)計(jì)局2月19日公布，我國1月份CPI同比上漲7.1%，這讓此前市場對(duì)從緊貨幣政策可能松動(dòng)的預(yù)期落空，遭遇“信貸饑渴”的地產(chǎn)商壓力仍然難以緩解。
國內(nèi)房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，多采用“開發(fā)——周轉(zhuǎn)——再開發(fā)”的模式，開發(fā)資金的直接融資比例不過兩三成，間接融資的主渠道為銀行。2007年第四季度以來，銀行信貸緊縮，大多數(shù)房企即遭遇“貧血”。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的門檻相比去年明顯提高，加上近期股市的波動(dòng)，這一融資渠道同樣趨緊。
“2007年高價(jià)拿地的企業(yè)，將面臨相當(dāng)大的資金壓力。”李智說，“一些實(shí)力較弱的企業(yè)，可能不得不將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，或者與其他開發(fā)商合作開發(fā)。擁有資金實(shí)力的地產(chǎn)商則可借機(jī)低價(jià)收購或與他人合作開發(fā)存量土地�！�
為了加速資金回籠，開發(fā)商普遍加快了銷售節(jié)奏，長三角地區(qū)各城市也吹起了促銷打折之風(fēng)。南京個(gè)別樓盤喊出“先打九七折，再減三五萬”的口號(hào)，購房貼息、裝修基金、抽獎(jiǎng)送車等明折暗扣也比比皆是。杭州的“凱德視界”“蝶園”等樓盤也紛紛推出打折促銷活動(dòng)。
張馳飛認(rèn)為，去年的行情是“拿到地就能圈到錢”，開發(fā)商非理性拿地的現(xiàn)象比較突出。但隨著信貸緊縮，相當(dāng)部分開發(fā)商“手頭趨緊”，企業(yè)的資金運(yùn)作和融資能力以及項(xiàng)目管理水平開始真正顯露。今后，行業(yè)分化將加劇。
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