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對于2007年下半年以來國家密集推出的系列調(diào)控政策，專家認為，國家宏觀調(diào)控的思路已由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，這一切無疑將對我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。
宏觀調(diào)控思路轉(zhuǎn)變
2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)；9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；10月9日，國土資源部正式發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)。
有關(guān)專家分析認為，為促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，抑制過快上漲的房價成為2007年政府調(diào)控樓市的首要目標。其中，引人關(guān)注的是，國家宏觀調(diào)控的思路由“主調(diào)市場”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”，再加上《物業(yè)稅》實轉(zhuǎn)提速，這一切無疑將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其深遠的影響。
“最根本的是，全社會絕大多數(shù)的人已經(jīng)認識到房地產(chǎn)住宅開發(fā)的根本目的是解決老百姓的居住問題，這就為今后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和實行奠定了堅實的基礎(chǔ)。”天津市房地產(chǎn)研究會副秘書長、房地產(chǎn)研究專家劉玉錄認為，宏觀調(diào)控政策對目前與未來中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響如何，主要取決于兩點：一是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的景氣狀況；二是決策層對幾年來調(diào)控政策的評估從而采取怎樣的對策。前者將決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般動力，后者將決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新的運行環(huán)境。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新變化
專家具體分析說，受“24號文”影響，預(yù)期住宅結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化：廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品房將成為供應(yīng)主流，大戶型公寓、別墅、高檔住宅的供應(yīng)比重將大幅下降。尤其是提高第二套住房貸款首付和利率的政策一出，市場觀望氣氛濃厚，一線城市普遍表現(xiàn)有價無市。
“全場優(yōu)惠95折”、“前10位購房者獲額外99折”……這些已經(jīng)在樓市很久沒有見到的促銷廣告，從去年底開始出現(xiàn)在天津的多家售樓處。為吸攬人氣，甚至有的售樓處在春節(jié)期間變成了新春年貨市場。春節(jié)長假后，天津樓市成交量持續(xù)萎縮，2月13日至17日，日均成交新建商品房僅56套。
考驗政策執(zhí)行力度
“我國房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展的同時也充滿了矛盾：居民有限購買力與房價不斷上漲的矛盾、土地供應(yīng)瓶頸與需求不斷擴大的矛盾、融資渠道狹窄與流動性過剩的矛盾、行業(yè)高度景氣與產(chǎn)業(yè)需要整合的矛盾、執(zhí)行者與參與者很難兼顧的矛盾、多頭監(jiān)管與統(tǒng)一運行的矛盾、政績財政收入與控制房價的矛盾、既怕過熱又怕過冷的矛盾……”這是中國指數(shù)研究院對于中國當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的一段描述。
專家認為，政府調(diào)控房價，盡管代表了廣大民眾的普遍愿望，但是在房地產(chǎn)復(fù)雜的利益鏈條中，開發(fā)商、銀行、已購房者(包括投資者和自住者)和房屋出租者，都是這一輪高房價的既得利益者，在政策高壓下，他們或許不相信房價再漲，但也不希望降價，其力量不可低估。同時，我國城市眾多，發(fā)展條件各異。房價既受市場供求左右，也受各種政策的牽制，種種復(fù)雜因素交織。加上房地產(chǎn)已同地方的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投融資規(guī)模和財政收入等指標息息相關(guān)。因此，好經(jīng)是否能念好，很大程度取決于地方政府的態(tài)度和政策執(zhí)行力度。
未來的市場發(fā)展情況，還必須考慮以下幾個因素：政府確立的以民生為首位的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位，將會對市場格局產(chǎn)生長遠深刻的影響。其次，新的城市住房制度調(diào)整，會促使地方政府不斷增加含有政策保障因素的住房，這樣會分流純商品住房市場的需求，減少壓力。第三，城市居民人均居住面積的累計增加，以獨生子女為核心的家庭結(jié)構(gòu)，會相對減少未來實際人均住房需求。第四，二手房第一個五年交易期稅收解套，恢復(fù)正常住房市場“過濾循環(huán)”后，會持續(xù)增加存量住房的供給數(shù)量。
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